深悦导读

5月9日，刘永好、冯仑等商界大佬空降温州，参加由温州市工商联、每日经济新闻及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛。地产界著名“段子手”冯仑分享了他对互联网思维下房地产如何创新的思考。

以下为冯仑的演讲：

今天非常高兴在这里讨论商业房地产的创新。听了一下午，大家在讲“互联网+”，其实这就是喜新厌旧的文明表达。

“互联网+”，任何对传统行业觉得不满意，然后要加一个小鲜肉，对旧的东西不满才会有“+”。

过去很早的时候总在唱一首歌：世上只见新人笑，不听旧人哭。这些小鲜肉妖艳、性感，大家都想干……都想去做，如果说干会有别的想法。

房
产与互联网有四种“出轨”方式

我今天在房地产这个行业，看一下互联网和房地产究竟发生了什么样的变化。

房地产这个行业，最近一段也被小鲜肉撩拨得有点寝食不安，经常有些“出轨”的想法。房地产和互联网之间，现在已经有了四种出轨的方式。

◆第一种就是在房地产客户和渠道、产品和客户之间，发生了巨大的变革。

这个变革，我们现在看到国内叫房多多、搜房、途家，所有的这些东西在颠覆着，首先是颠覆着传统房屋中介行业，过去中介卖房的基本上岌岌可危、朝不保夕。

◆第二个颠覆的是旅馆行业，传统旅馆行业被途家取代越来越大的份额。

比如说我们来温州，完全可以在手机上直接定任何一个上了网的途家公寓房，三江立体城的很多房可以放在这里面，可以不用住酒店了，进到房子里跟酒店差不多。

这种改变取代了一般的旅店。在通路上发生了比较大的变化。

王石也讲到了，三年干了万科三十年的事，房多多三年在这个平台上销售额两千亿，万科三十年才达到，这就是互联网在通路上对房地产行业的巨大颠覆。这是出轨方式之一。

第二种方式就是家里面的东西，智能家居。

移动互联网竞争最后的两个节点，一个固定节点是室内，室内所有消费终端联成一体。

另外是移动端点，在汽车里整合在一起。大家发现互联网公司很奇怪，都做汽车了，同时都做智能家居。汽车和我们的关系不大，智能家居取代了传统家装行业。

今后买房不需要花钱，互联网公司免费帮你把互联网家具装好。

中国有上亿家庭，有几亿套住宅，如果每个家庭在移动互联网时代家里面整合起来，变成智能家居，互联网公司就会有价值。

我到乐视去看，如果有1000万人买乐视，等于互联网企业进入到1000万个最终消费端点，未来互联网会逐步取代家居行业，使智能家居成为标准配置。

每个人回到家里，无处不在的服务商在家里体现，这次不是出轨，而是被其他人骚扰——现在他们说，我们替你来整合在一起。互联网对于房地产的改变，显示在智能家居上。

◆第三种方式就是社区改造取代传统工业服务。

现在传统物业公司已经没有办法生存了，为什么呢？劳动力成本越来越高，我们作为传统房地产物业管理，员工成本占了3/5。

可是员工成本不断提升，政府规定收费不能提升，物管费交了15-20年，但是收费不能涨。

物业公司不断裁人，服务标准降低，收费率降低，服务就更差，收费率就更低，于是物业管理越来越差。

在这种情况下，互联网来帮助大家。以前物业管理比较好，大妈摔倒了别人不敢扶，物业敢扶，基本上可以证明他是什么样的人。

有病帮你送医院，楼下停一个救护车。叫餐，帮你接一下。现在都不需要了，社区O2O服务，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上来，叫外卖、叫车、看病，所有的物业公司没有必要了。

以前物业公司还有一件事：上门收电费，有时候被坏人乘虚而入，现在不需要了。

物业还得干一件事，那就是修水管，现在也不需要了。为什么呢？手机把全社会修水管的人上网，就跟滴滴打车一样竞争。

所以社区O2O将会取代传统的物业管理，传统物业公司不转型就要死掉。万科最近改变了，把传统物业开放，跟大家在一起，提供电子商务式的社区O2O。

大家看，房地产已经跟过去很不一样了，传统习惯都已经因为环境变化而变化。

三江立体城是没有物业公司的，剩下的都用社区O2O解决，服务得比较好，大家也不用交物业费。

有社区O2O的地方，现在是零物业费，所以叫做高就业、高福利、低成本、可持续，将来会出现这样的服务。

◆第四个就是房地产开发当中出现了互联网新的模式——定制和众筹。

也就是说，我们现在可以拿手机，包括万通做的自由定制平台，你可以根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望来提出你要什么样的房子。

如果只有你定制，其他人很少，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子，是工业4.0的概念，是C2B的模式，大规模定制，定制汽车、最后定制房子。

房子饱和以后再买住房，实际上就在定制网站上找一块地，有一个项目参与进去，最后他按照你的要求做好，这样的话房价会省1/3。今后连房地产的开发环节也可以定制。

我讲这些事情，实际上是出现一个问题，房地产本身在按照这四种方式，在四个方面被“互联网+”。

这个很有意思，一个是加号，现在又出来一个“夹”，夹子的“夹”字。我觉得这两个字很有意思。

夹子更狠，房地产是被互联网夹住了，你逃不脱了。从渠道方面，从智能家居方面，从社区O2O方面，从开发方面，房地产已经被互联网改变了。

约炮”让住宅以外空间需求大增

我们对商业不动产，究竟是更需要还是不需要？大家仔细想一件事情，有了互联网以后，我们对住宅以外的空间的需求多了还是少了？我认为大大地提高了。

非常简单，我们现在敢于跟陌生人说话，跟陌生人约会，这叫陌陌。陌陌起家是在万通中心，后来搬到望京。在我们那里不到1000平米，现在潘石屹那里4000多平米。

陌生人之间交往频率越来越高。陌生人第一次见面肯定不能跑家里，第一次见面在咖啡厅，咖啡厅多了；第二次见面去餐馆，餐馆多了；第三次见面在如家，如家多了。

只有贪腐的领导干部找不到地方，经常被纪委抓住，这些年轻人有的是地方。

15年前网恋是脑子进水，今天说没有在网上认识过陌生人，你已经过时了，基本上算是歇了。

非诚勿扰，都是陌生人站在那里，十分钟就搞定。我们算一下过去一生大概认识100个人就很了不起，现在收到的名片，一个礼拜就有好几百张。

所以现在交通、通信、现代生活，让我们彼此之间的交往频率大大增加，活动的形式内容在增加，于是，我们的空间需求也在增加，总量增加。只不过改变的是形式。

开发是力气活，服务则是守业活

商务不动产最重要的是适用，你在里面干什么，站着不如坐着，坐着不如躺着，站着基本上收不到钱。

现在你如果开SPA就收钱，开夜总会就会收钱，现在会发现，互联网时代活动形式变化了。

以前办公室使用效率低，一个平米不翻台，现在互联网办公休闲模式发生了很大模式改变。

比如说我们在这里开会，大家拿着手机玩游戏叫休闲，有人处理邮件是办公，你会发现行为之间的界限越来越模糊，你看着他在这里开会，其实他是在谈恋爱。

这个事情带来什么变化？我们对于空间实用功能混合化使用。

以前的功能非常清晰，现在的趋势是办公地方像休闲，休闲的地方像办公，吃饭的地方像娱乐，娱乐的地方可以吃饭，这就是功能混合化。

商用地产的需求量是在增加的，由于行为模式的改变，传统空间形式要改变。

就像潘总做的办公场所，毛大庆做了优客，这些都是混合空间使用方式。这些空间都可以重叠使用，你用一小时，他用一小时。

要让传统的东西更完善，而不是取代。商用不动产面临的形势，要研究行为方式的变化。我们对于空间的行为方式改变以后，空间规划要发生改变。

另外，商用不动产钱很多，以前我们做商用不动产最大的问题是短期资金，你不销售就活不了。

现在告诉大家一个非常好的消息，钱很多了，保险公司有10%的钱可以用在商用不动产上，包括医疗、教育、购物中心、酒店都可以用，大概有2万多亿，这是长期资金。另外资本市场也很活跃，好的物业可以在资本市场得到大量资本支持。

现在问题出在哪呢？商用不动产问题出在，一是商业空间重新规划，你有没有这个能力；二是商业模式，你会不会创新，如果不是盖了就卖，你会不会经营商业不动产的模式？

最近王健林提出所谓的轻资产，其实也就是美国模式，我们五六十年代讲的美国模式就是轻资产模式，以经营为核心，带动开发业的模式。

以服务为核心，以经营为核心，带动开发，这是服务模式。所以服务是一个守业活，开发是力气活，这是模式改变。

再有一个，专业门槛越来越高。服务门类太多了，我们做不动产的要变成导演加制片，选择究竟是海底捞还是其他火锅，你是导演要去选明星。对于商用不动产的开发者来说，要懂非常多的知识，选演员的能力要特别强。

商用不动产不是不好做了，也不是说没有钱了，更重要的是我们要拥抱互联网，要研究商用不动产在新业态下的空间形式、商业模式、财务模式，这样才可以真正在任何时候应变环境，在创新中发展，在变化中保持永远的核心价值观和学不会的DNA。