深悦导读

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近日，位于望京核心商务区的保利国际广场项目T3楼栋整幢售出，签约面积达2.46万平方米，签约金额13.3亿元。这是北京商办物业市场目前已知的年内首个大单。

综合多家机构和代理行数据，北京2015年将有超200万平方米的商办物业供应，整体商业地产版图显现变化。

为应对新的市场挑战，房企纷纷将商业地产的战略重心放在产品业态创新和服务体系升级之上，比如北京保利搭建商办平台、绿地成立产业发展促进中心等，从短期市场表现来看，类似战略调整较企业资本运营模式的转变更为务实。

保利13亿大单领衔商办市场

作为望京商务区的收官之作，保利国际广场由T1、T2、T3三幢大楼构成，主要为办公用途，同时兼具部分商业功能。

T1楼目前北京保利自持待租；T2、T3为两栋副楼，本次签约整售的是T3楼，与此同时，T2楼新推8席办公产品，项目最早于今年5月1日投入使用，是大望京首批交付的超5A级写字楼。

据悉，13.3亿元的签约额是年内已公开整售写字楼中的最大一单，这也表明北京写字楼整售市场形势依旧乐观。

据不完全统计，2014年北京写字楼市场共有16宗过万平方米的租售大单。在2013年，金融街旗下月坛金融街中心2栋楼和北京华融1栋楼更是合计售出约102亿元。

望京和通州两大商圈成亮点

虽然，北京写字楼市场较为平稳，但整体商业地产版图却显露出洗牌态势。

北京商业地产版图变化主要体现在写字楼和商业物业格局的分化。盈石集团研究中心数据显示，写字楼方面，未来3年甲级和顶级写字楼新增供应89%仍集中在传统核心商圈。

商业物业方面，非核心商圈未来3年的商业物业新增量占总供应的55%，郊区发展趋势日益明显。

值得一提的是，在接下来3年商办市场洗牌的过程中，望京和通州运河颇具亮点。作为最晚形成的核心商圈，望京入驻了多家国际国内知名电子、电器、汽车等制造企业，2015年望京区域写字楼平均售价水平已和近年二环周边的均价相当。

而随着年初通州运河核心区首个商务艺术综合体项目保利大都汇的亮相，通州未来将有超360万平方米的各类商办物业入市，市场前景充满想象。

品牌房企商业地产战略升级

一方面是商业地产井喷式发展，另一方面房企开始对未来充满担忧。于是有万达、万科等大型房企在商业地产上开始尝试“轻资产”运营模式。

但在业内人士看来，中国商业地产普遍关注的重点不应是通过REITS、合作开发、售后返租等多种途径实现“轻资产”模式，而是要从自身出发解决两个根本问题：怎么提高项目的回报率，怎么打造企业的核心竞争力。　

面对这样的情况，北京保利选择了搭建商办平台，通过资产运营、商业管理、政企合作、金融服务、客户互通共5条通道为客户实现资产保值增值。

绿地则成立产业发展促进中心，旨在为中小企业资金链“输血”。卓越集团也推出“E+商务”，为旗下商用物业提供金融、资产管理、物业和商务配套服务。

事实也证明，当下房企做好产品业态创新和专业化服务是跑赢短期市场的关键。