今年以来，房地产市场的韧性让人印象深刻。近一个多月以来，一些城市微调人才购房政策，有的地方楼市重新升温，有人认为这是房地产调控放松的序曲。多位业内人士表示，本轮房地产周期需求并未大幅下滑，从根本上支撑了房地产市场，但调控定力也强，从“房住不炒”到“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产调控仍是稳字当头。

年底销量回升

中原地产研究中心统计数据显示，11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年纪录，高达72次，去年同期只有20次。

在调控刷新纪录的背后是11月部分城市楼市回暖。交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，资金受限倒逼更多房企选择以价换量，加快资金周转速度，年末更是积极推盘促销的业绩冲刺阶段，叠加基数走低的直接作用，销售面积和销售额增速短期回升。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，11月成交数据有好转迹象也在于近期个别城市为吸引人才等微调政策，使市场预期有了一定好转。

市场成交或稳中趋降

西南证券首席宏观分析师杨业伟表示，房地产能够保持韧性，最根本原因是需求未出现大幅萎缩。如果房地产需求明显减少，库存会被动高企，导致房地产财务状况恶化，最终拖累房地产投资，这是之前每轮房地产调控周期中都发生过的情况。

“2020年房地产或继续处于漫长而缓慢的补库存阶段。”杨业伟认为，考虑到经济增速放缓压力，金融条件不会明显收紧，房贷利率平稳，房地产销售额将延续3%至5%的增速，补库存阶段销售平稳对房地产投资增速形成支撑，房地产市场将继续呈现强韧，为经济增长提供韧性。

夏丹认为，从更长期看，市场成交可能后劲不足。一是以供促需和以价换量力度可能在明年初减弱，若“五限”政策持续高压，销量有再度收缩的可能。二是今年土地购置持续减少，可能减量明年推盘的“粮草”，销售改善的持续性存忧。

房地产调控难放松

夏丹表示，房地产调控将在较长时间内延续。若政策过紧致使市场过冷，调控政策可能局部反向纠偏，较可能出现在行政和信贷政策方面。各地因城施策，以落户便利和购房优惠作为“人才引进”的配套政策；减少对刚需和置换、改善需求的误伤，对“认房又认贷”政策重新考量等。此外，房地产金融政策或依然较紧。

李宇嘉认为，未来政策或略有松动。从稳地价、稳房价、稳预期的角度看，政策应提前介入，防止市场出现明显下滑。“当然，这并不是刺激，而是进行托底，可以对于重要的宏观经济变量的走势产生稳定的效果。”

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为，目前政策局部微调的城市逐渐增多，但不会影响房地产市场的政策基调。

来源：中国证券报​