2015-07-19 99万地产人在看房策网

数据显示，在刚刚过去的上半年，北上广深等一线城市成交面积同比增长48%，深圳更是出现局部楼市暴涨现象。四大一线城市为何能率先回暖？这样的热度在下半年还会升级吗？

现象

市场火爆，违约也疯狂

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房地产交易中心人山人海

楼市火不火，看看房地产交易中心就知道。住在上海浦东新区的孙先生表示，“房地产交易中心人山人海，场面不比任何一个三甲医院的排队场面来得小。”他5月份卖了一套住房，“生了小孩，只能换套大的”，这两个月最常跑的就是房产交易所和医院。孙先生不忘打趣，“上海人流量最大的两个地方都让我跑熟了。”

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晚卖几个月多赚26万

李先生最近忙得乐呵，他的房子以满意的价格出手了。“这套房子挂牌一年多，有过几家看房的，但是报价不理想，我的心里最低价位是240万元，买方最高也就出到220万元。”

对李先生这样有足够流动性而等得起时间的住房改善者来说，显然成了本轮楼市回暖的受惠者。

“最终这套房子的成交价是246万元。”李先生告诉记者，“自己一年多前买的新房是39800元/平方米，现在已经涨到48000元/平方米，估计很快就会突破50000。”

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房价涨百万卖家反悔收房

近期房地产交易违约现象增多，主要是卖方觉得开价便宜了。

深圳的曾先生属于换房族。他和妻子在三月底四月初与卖家签订买卖合同，以总价350万购买坂田万科金色半山一套双拼户型，总面积153平米，四室两厅。不过随着“3•30新政”之后房价暴涨，这样的房子目前市值450万。于是，卖家反悔，在双方谈判失败后，试图撬门暴力收房。宁可冒着赔偿20%的违约金风险，也要把房子拿回来。

数据

一线城市回暖迅速

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房价已进入常态化上升通道

最新的调查数据显示，2015年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。在二手市场方面，2015年6月十大城市主城区二手住宅平均价格继续上涨，涨幅为2.03%，较上月扩大0.95个百分点。

相比较而言，一线城市房价的涨势更快。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，6月深圳一手住宅均价达到30713元/平方米，首次突破3万元，同比上涨31%。房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示，今年6月一二手住宅单月合计成交23224套，同比大涨261%，仅次于2009年11月的历史高峰。

库存量相对较少，去库存化周期逐渐变短，是一线城市领涨的动力所在。

房企

出现全线涨价势头

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从“跑得快”到“高利润”

宽松的货币政策和大量的股市资金的流入，使得下半年的楼市被各方看好，开发商已经不再将快速去化视作对销售团队的考量标准，而是将如何实现更大的利润摆在首要位置。不仅是中小房企，就连一向追求规模的万科也刻意放缓了销售速度，更加注重利润的提升。近期，一封“意外”曝光的内部邮件显示，北京万科新掌门人刘肖在上任半年后，完成了103亿元销售，在实现销售增长10%的基础上，利润也得到了50%的提升，回款率达到92%。

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多个房企放风全面涨价

无论哪个方面看，今年楼市的下半场都会集体飘红。事实上，开发商们也早就注意到了这一点，甚至认为涨价已经到了水到渠成、顺理成章的阶段。万科、恒大、华润、碧桂园等多个房企，不再仅仅是针对几个热点项目搞小动作，而是高调地发布“涨价文件”。即便如此，业内人士看来，“这些内部涨价的文件多是一些楼盘项目的营销手段。他们无非也是想向购房者传达楼盘项目价值会有进一步提升空间的信号。”

预测

下半年持续火热 超过上半年

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降息降准等利好政策不断出台

目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，着实为置业者购房供房压力大大减负。预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。

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交易环节税费或将进一步降低

营业税免征期“五改二”可谓是上半年通过降低交易环节税费，刺激房产交易活跃的一大举措，刺激了不少改善需求提前释放，支撑了楼市的回暖。但是，交易环节的个税征收依然按五年。在下半年，为了刺激改善型购房需求持续入市，除了金融政策外，交易环节税费有望进一步降低，比如对唯一住房的个税免征也可以五改二，进一步降低交易成本。

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一线城市限购尺度有望放宽

7月5日，上海对符合一定条件的非沪籍人员，定向微调住房限购政策，撕开一线城市限购一道缝隙。下半年，虽说一线城市全面取消限购可能性不大，但是尺度适度放松仍可期待。比如：放开豪宅限购；北京（楼盘）非户籍人口限购年限可以由5年适当放宽至2~3年。

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下半年交易量将超越上半年

下半年的金融、税收等市场环境等无疑都将进一步宽松，有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放，支撑楼市下半年持续回暖势头。预计：下半年一线城市楼市交易量或将超过上半年的水平，2015年全年的楼市交易量无疑将超过去年全年的水平。

业内相关人士指出，投资者追涨杀跌心态重，下半年一线城市的房价未来将延续上涨态势。对于有需求的购房者，还是那句老话：别观望了，买房越早越好！