2015-07-18 王恒嘉 江苏房地产经理人联盟

“颠覆”，这个词现在特流行。互联网特别是移动互联网颠覆某个行业，成了大家最喜欢谈论的话题之一。有人提出，既然网企已经可以颠覆手机、家电，有一天也会颠覆房地产。初听此言并不奇怪，因为网企们本就喜欢这样做宣传。直到有一天听到房企内部也有了“某天醒来就被外行颠覆”的恐惧，才觉得有必要说说。网企不可能颠覆房企，反倒是房企很可能到互联网行业里占据份额。为什么？请看下文。

要明白什么东西能被颠覆，什么东西不能被颠覆，先得搞清楚其模式的本质。

互联网思维的本质被总结为以下几种：用户思维、简约思维、极致思维、迭代思维、流量思维、社会化思维、大数据思维、平台思维、跨界思维。

网企的几种重要商业模式：1、羊毛出在猪身上，利用免费服务聚集许多用户，把这些用户的关注度卖掉；2、在消灭中间环节的过程中自己分一杯羹；3、大部分用户免费，向需要增值服务的收费；4、自己负责聚集粉丝，代工企业负责制造，利用粉丝关注度卖掉产品。

而房企过去的盈利链条很简单：1、募集资金、土地，盖房卖房；2、出租酒店、商铺等物业赚钱；3、服务收费，收取物管费等。

网企的商业模式有没有可能打破房企的盈利链条呢？局长认为可以进入的缝隙并不多。至于社区o2o之类，本就不是传统房企的盈利模式，反是房企从网企那里分一杯羹的机会。下面是局长独家总结的网企不可能颠覆房企的8大原因。

一、房子没办法完全在网上卖

新鸥鹏副总裁李战洪在和局长交流时反复强调过这一点。他说苹果手机可以在互联网上卖，因为iphone6就是一个标准化的单体。房子则依托于社区、依托于大厦，不可能是标准件，每一套房子除了户型可能差不多之外，它的景观、朝向、楼层等完全不一样。买房子的人如果不去现场看，就通过互联网买房子，一定是个傻瓜。

最成功的与房子交易有关的网企当属房多多，但从万科跳槽去房多多的肖莉接受采访时认为房多多不会冲击传统的经纪公司的业务，实际结果恰恰相反：“我们是给传统的经纪公司带来价值，让经纪人的能力和价值能够更好地发挥。”

二、土地、资金等限制，没有厂家可以独立制造房子

作为以手机为产品的网企，只要拥有足够多的粉丝和订单，就可以找制造企业生产。比如，小米和三星都可以找富士康代工。可房地产是特殊的。网企当然可以找到建筑商来制造房子，但土地、资金从哪里来呢？各种复杂的报建手续怎么办？和政府关系怎么处理？房地产这样一件复杂的事情，没有一家建筑商可以独立完成。

当然，有人会说到众筹，至少可以众筹资金，下面就来讲讲众筹的局限性。

三、众筹投资买房还是在帮房企的忙，而众筹建房很困难

之前各种成功的众筹，大多是众筹投资买房，即许多网友你出几万我出几万，买下房子等它升值或出租，然后大家分钱。比如“房宝宝”就是这样。请注意，这个时候，大家仍然是在从地产商手里买房子！这是帮房企的忙，谈不到颠覆。

当然，如果有人牵头集资建房，那就不一样了。可集资建房这事情，并不是新鲜事物。深圳的集资建房搞了十几年，但因为众口难调、开发过程复杂等诸多原因，几度搁浅。最后只是成功买下一栋修好的宿舍大家分，这类似于团购，而不太像颠覆。

房宝宝创始人唐军在接受《南方都市报》采访时说“房宝宝成功之后，我们在北京成立了公司，准备做众筹建房。但是在尝试的过程中发现，中间会有很多问题，比如在北京拿个地，动不动就要几十个亿，怎么可能筹得了那么多钱？众筹建房暂时不会太快启动，即使启动，我们可能会调整方向，不再放在一二线城市，而是放在三、四线城市，机会可能会比较多。”当记者提出与开发商比拼拿地不现实的问题时他说“我们还在构思众筹租房和众筹买房的模式。”局长认为房宝宝是成功的，而且可能继续成功，但并没有动房企的奶酪。

四、大部分人需要不断地换城市换房子吗？

之前比较成功的模式还有途家网。“早知有途家，何必住酒店”。高调向酒店业宣战。如今的途家，据说已经手握55万套房子。途家的逻辑是：中国拥有全世界数量 最多的沉淀房，中国有全世界最多的游客量，中国又是全世界互联网发展最快的国家，把这三件看似毫不相关的事情合起来，途家就诞生了。“让所有中国的土豪把房子放开，让老百姓住进去。而且是土豪主动找我，要求把房子给我放租。”

局长认为，途家是动了那些做旅游地产的地产商奶酪的，但这部分毕竟有限。

有人曾经提出，用途家的模式来做一手房，也就是说，当一个人买了一套房子，他就可以终生不断地在各地换来换去，不用再买房，他住别的房子，别人住他住过的房子。局长对这种模式心向往之，但很怀疑这种需求到底有多大。虽然中国现在流动性很高，但真的到了要几年换一次城市的程度了吗？还有，不同地段不同大小的房子，其居住价值的差额真的能很好地处理吗？产权怎么办？没有产权，那和租房住还有区别吗？

五、O2O等社区服务是房企的机会而不是颠覆

社区O2O的概念一直很火，也有一些成功的案例。但大家没有注意到，O2O本来就不再房企传统的产业链上。这个谈不上颠覆。

而房企做社区O2O等社区服务有一些先天的优势：1、在房屋交付前，屋子里就可以以赠送电视、冰箱、手机、遥控器等方式搭建一些平台，这些平台的服务如果与 别的平台的服务能做到类似或更优秀，就不会被抛弃；2、小区是封闭的，作为管理者先天可以自由出入，而别的服务商则有“最后一公里”障碍。

六、轻资产很难转重资产

房企运作一个项目，动辄动用若干亿资金，这个对于网企来说是天文数字。

因为房企的重资产、高工资，其转做一些其它行业都相对容易，只要找到几个对的高管建立起团队、充分放权，并不很难。恒大能做足球能做水都是证明。

而网企是轻资产运行的，真的要做重资产，很难。不管是持有房产所有权还是使用权，对其来说都有相当难度。

七、房子有地域性等，获取“无限”用户很难，众筹户型只有某些特殊产品能实现

网企在做手机等产品的时候，可以积累尽可能多的客户成交意向，以获得和制造企业等谈判的权利，从中获利。但因为房子并非标准件有地域性，即使在网络上积累一些客户，也很难确定他们的成交意向。做手机客户可以分布在全国，达到一定数量就可以量变产生质变，可房子的客户只在乎本地的房子，客户资源没有办法互相调配，往往很有限。

也因为这个原因，另一种众筹：众筹户型设计和装修。目前也只有别墅等某些特殊产品能实现。如果将这种众筹用到一般商品房上，有类似独特需求的用户将分布在全国很难凑成一个小区，即使一个城市里的少量客户勉强凑到一起，也势必因为众口难调、楼层、朝向不同等出现各种问题。

八、许多思维房企早已经先行一步，并不是网企独有的

网企们许多时候夸大了自己的引领作用。

比如有网企把先有客户订单、再生产定义成网企发明的，可房企早这么做了，比如万达。所有的万达广场都是先有商户订单、后修房子的订单式生产，这么做许多年了，当时还没有移动互联网。

至于客户导向、互动。新鸥鹏副总裁李战洪告诉局长，早在许多年前，融创等企业就开始用4R的模式营销，以提高客户忠诚度为导向。其核心是“关联、关系、反应、回报”，其实就是电商的模式，要和客户发生关联。当时也没有移动互联网。

最后，局长认为，从科幻的角度出发，当科技发展到一定阶段的时候，网企颠覆房企还是可能实现的：

1、当人的意识可以上载到虚拟空间时

也就是说，类似于黑客帝国里的情况：买不起大房子的人们住在一个床位，却可以在虚拟世界里住在大别墅，人就真的可以“住在网络里”了，但有多少人愿意接受这种生活并忍受就很难说。

2、当发明了任意门时

如果机器猫的任意门真的发明了，人可以瞬间穿越到任何地方。那么房子不动产的性质就改变了，全世界人可以住在世界的任何角落，也就是说有许多亿人和许多亿房源需要彼此搭配，而且任何人和任何房子的搭配都有可能。这样的情况下，无限用户边际成本接近于零等网企成功的元素就都出现啦。

不过，在这些技术发明之前，现阶段的情况，主要还是房企用互联网改进自己的服务，而不是网企颠覆房企。

作者：王恒嘉