深悦导读

股市熊了，资金找出口楼市要雄起？

股灾来了，股民被套牢，楼市受牵连必将崩溃式大跌？

关于股市与楼市到底有几毛钱关系，最近口水战不少，N年前的股市K线图和楼市涨跌趋势图都被搬出来作为呈堂证供。

不妨歇一歇，来看看亲历股市&楼市的一线城市楼盘营销操盘手，他们怎么看？

自6月15日，A股从5100点飞流直下，财富效应瞬间灰飞烟灭。

A股财富效应一度支撑了楼市大半年，也被认为是营销总监的话题最爱。如今，没有了这个心理谈资与购买力支撑，这会向房地产发出什么信号？

一线营销人最有发言权。记者分别采访了京沪深的三个房企营销总监，其操刀的物业类型涵盖顶豪、中档与刚需楼盘，话题只有一个：7月股灾前后，楼市有何变化。

以下为三地营销总监口述

深圳口述者：鸿威营销总监 李林

股市暴跌，对投资类、高端项目影响大。刚需客户不可能把买房的钱用来投资股市，退房现象暂未出现。

经过了四、五、六三个月暴涨的深圳楼市，现在与股市暴跌同步，高位震荡。相比较而言，楼市更平稳，房价不会大跌。

前段时间，有人在股市里赚钱了，就投资到楼市。我接触到的一个客户，他92年来深圳，95年开始炒股。

6月11日，通过股市里赚的钱，来我们项目先买了2套房，后又带来10个客户，他们前后一共买了12套房。

值得注意的是，这一伙人买的是同一支股票。客户最后一次买房是6月28日，再之后，就没介绍其他客户来买房了。也就在这段时间，股市持续下跌。

深圳楼市在端午节时已到达顶点，由于建行、中国银行将首套房首付比例上调到4成，首套房贷利率也由基准调高到上浮5%~10%等政策影响，上半年房价暴涨的深圳楼市已开始出现降温迹象。

又逢股市暴跌，客户来访量和项目成交量明显下降。

我所负责的项目，属于刚需楼盘，受股市暴跌影响小，刚需客户不可能把买房的钱用来投资股市，退房现象暂未出现。

股市暴跌，对投资类项目影响比较大。高端项目的客户，面临钱是往股市里投，还是往楼市里投的困惑，会犹豫是继续平仓，还是斩仓。

影响房价最重要的因素是供求关系。深圳住宅存量不到300万平方米，按照现在的市场消化量来看，库存去化周期不到5，6个月。楼市火的时候，你爱买不买，反正我们就是这个价。

股市下跌后，会波及到楼市。因此，前两天，跟同事开会，我们提到可以存在一些谈价空间，另外首付有困难的客户，我们会推荐信用贷公司给他们。

我也炒股，我觉得现在可以适当的买入一些股票了。巴菲特有句名言告诉我们“在别人恐惧的时候我疯狂，在别人疯狂的时候我恐惧”。

北京：龙湖西宸营销经理 李昂

短期来看，股市暴跌对楼市会有影响，例如客户被套牢，交不起订金。但长期来看，客户会解套，再来投资房地产。

自6月15日以后，股市连续三周下跌，从最高位5000多点一直跌到3000多点，下跌幅度超过30%。

对此，我印象很深刻。我所负责的项目，龙湖西宸原著6月18日开的盘，由于开盘较早，躲过了股市暴跌时期，也因而一些客户逃过一劫。

所以西宸原著流传着这样一个故事：在A股5000多点时，一位客户把原本继续加仓的钱，用来买房送给了太太做生日礼物，从而避免了巨额损失。

当然，在销售期间，我们也遇到客户，因为股市暴跌，被套牢，资金拿不出来，首付交不起，不得不放弃购房，但仅此一例。

股市暴跌后，北京推出的其他豪宅可能就没有我们这么幸运了。

现在整个房地产市场，客户来访量都有所下降。虽然股市暴跌会影响来访量的下降，但不是主因。

一般而言，初月来访量都相对较低。而7月份楼市的表现，将会跟股市直接挂钩。

近期股市下跌速度太快，从我接触到的客户来看，并没有直观的表现。但能够明显感受到股市在涨与跌时，客户来访量的落差变化很大。

由于股市下跌，没有办法像股市红火时，走长时间蓄客，集中性开盘策略。

目前，我们会有一个客户就一定抓住，认真分析每一组客户，不轻易放走。

对于股市和楼市的关系，有人认为是“跷跷板”理论。楼市低迷，房价下调，社会资金流进入股市，推动股价上涨；

楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷，股价下跌。我认为，股市与楼市的发展成正相关关系。

另外，股市一旦稳定，对楼市才会有一定的刺激作用。比如说，股市今天3000点，明天3500点，客户会继续把钱投入股市。

但是如果股市几个月下来一直都是3000点，客户就会把钱拿出来，投入到房市。

短期来看，股市暴跌对楼市会有影响，例如客户被套牢，交不起订金。但长期来看，客户会解套，再来投资房地产。

上海：莱蒙国际营销总监 陈意

股市继续下跌，肯定会波及楼市。但相对高端、豪宅等产品而言，股市暴跌对刚需、改善型住房项目影响不大

随着年代的变化，股市与楼市的关系也发生变化。2008年股市与楼市属于“跷跷板”关系，2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象：股市上涨，股民赚了钱，会来买房；股市下跌，影响到一批潜在购房者对买房的决定。

今年三四月份，股市火红，我们的项目，在这段期间卖的很好。通过市场跟踪发现，周边其他竞品项目也买的比较好。

股市下跌后，上海市商品住宅成交量在上一周下降了50％左右，周边竞品项目签约量明显下降。

幸运的是我所负责的项目属于改善型住房，很多客户主要资金来源于自有房屋的置换，资金并不都是来自股市里赚的钱。

相对高端、豪宅等产品而言，股市暴跌对刚需、改善型住房项目影响不大。

上个星期我看过一个豪宅项目的，3000多万一套，购买此房的客户在股市里的运作资金大，就会出现退房平仓或资金被套牢无法及时购房。

而我所负责的项目在1000万左右，这样一个层次的客户，对股市的依赖性没有那么强。

这次项目开盘早于股市暴跌前，暂未受到明显影响，项目在销售，签约等方面都比较正常。

另外，因为我们签约制度比较严格，签约后，10天内一定要把首付款付清。

很多客户不得不把股市里的钱拿出来付首付签合同，所以在股市暴跌时，我们也救了一批客户。

上海楼市比较平稳，市场相对健康。楼市低迷期，上海房价没出现暴跌的情况。

政府救市时，上海房地产市场也没有一竿见影的成效。不像深圳，会出现暴涨暴跌的情况。也不像有些二三线城市需要十多年时间来去库存。

如果股市继续下跌，肯定会波及上海楼市，会影响库存去化速度，但不会出现房价暴跌的情况。

股市下跌后，下半年楼市情况不明。三季度，我们选择静观其变，最终看第四季度，在定价方面会更谨慎，价格也会做一些调整。