一线楼市下半年房价难再狂飙

最新发布的70个大中城市房价指数显示，尽管接近60%的城市房价环比下跌，但一线城市房价涨幅惊人。5月份，一线城市房价环比涨幅由4月的0.88%扩大至2.83%，超过了2013年上半年峰值。

但是，房价高歌猛进的势头在6月份或将明显减缓。6月份以来，一线城市老盘新推、新开盘定价仅小幅上涨或持平，楼市在6月份走势平稳已成大局。

一线城市楼市在6月份趋于平稳的基础上，下半年也将难以再现4-5月份“狂飙式”上涨的走势。支持这一判断的重要理由就是，股市财富效应这个短期扰动因素将迅速衰减。今年以来，一线城市股票总账户和新开户占比分别达到26%和33%，去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应，驱动短期楼市购买力迅速提升，这是近期一线城市房价“任性”上涨的重要原因。

以深圳为例，深圳房价连续6个月领涨全国，而且涨幅远远超过其他上涨城市，今年以来整体房价上涨超过20%，部分热点区域房价上涨40%左右，这在历史上是从来没有发生过的，即便2007年深圳房价连续数月领涨全国，但涨幅也远远没有这么惊人。根据中金公司的研究，相比北上广，深圳去年底以来的新房批准预售并未明显下滑，而土地稀缺、人口年轻和需求旺盛等都是长期逻辑，难以解释短期内的“量价扰动”。

根据笔者对深圳在售楼盘的调研，购买行为有三个特征，一是对于高房价有非常强的接受能力；二是操作手法上显得非常果断，出手毫不犹豫，甚至怕买不到；三是800万以上的高价住宅在4-5月份成交量平均上涨超过50%、套数占比达到20%。由此，唯一的解释就是购买力在短期迅速提升，而支撑短期购买能力的，只有股市带来的财富效应。

目前，深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万，而2014年深圳常住人口仅1077万人，人均股票账户数全国第一。截至2015年一季度末，深圳新开户超过57万，占广东省同期新开户的67%，也是此轮牛市全国新开户最多的城市。由此可以推断，股市财富效应导致城市短期购买力迅速提升，这是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于2007年那一波行情中深圳房价领涨全国，只不过这一轮股市的财富效应更显著而已。

5月份以来，股市泡沫论甚嚣尘上、股指宽幅震荡，前期获利者借机出逃；另外，管理层期待慢牛，但货币政策宽松带来的流动性有“脱实入虚”的迹象，包括二级市场炒作和一线城市楼市火爆。因此，未来宏观调控政策重心或将转向积极的财政政策，货币政策将转向如何引导资金进入实体经济，而不是一味地降准和降息，这对于股市和楼市来说，都是稳定的因素。基于此，笔者认为，经过4-5月份的释放，去年以来股指上涨带来的财富效应已经开始减退。而且这一扰动因素将在6月份及下半年边际递减。

股市财富效应减退，加上宏观调控政策的调整，驱动房价快速上涨的短期因素就不存在了。“拔起萝卜带起泥”的投资需求（目前升至2成左右）、怕以后买不起房而提前入市的需求也将消停下来。但是，由于货币环境整体宽松不变、房贷利率触及历史底部、管理层希望楼市回升等等，加上一线城市固有的供求矛盾、人口净流入等，一线楼市在未来将保持平稳上升的态势。

三四线楼市并非地狱！

近段时间，有一种观点，不仅属于主流，而且几乎众口一辞：一线城市楼市转向上涨，三四线城市继续恶化。去年，主流观点是整体看空，而现在的变化是：转而承认一线是香饽饽，三四线仍是大臭蛋。

一线城市的转好，已是事实，在此不作深谈。三四线城市，当前市场仍然偏弱，这也是事实。但笔者想探讨两个命题：一是，当前三四线楼市是继续恶化，还是低迷程度略有改善？二是，三四线楼市场果真彻底没有前途了？

首先，回顾一下三四线城市发展历程。中国经济发展存在区域梯度差异，房地产市场发展亦如此。既有东中西部之别，也有一二三四线之差。2003-2007年，是一线城市和东部二线城市房地产市场快速发展期，那时多数三四线城市商品房市场刚刚开始发展，房价上涨缓慢。

2007年之后，三四线城市房地产市场发展速度加快，其中2008年四季度和2009年期间的信贷大放松，使全国资金泛滥，也助推了三四线城市开发商的扩张。2010年4月“国十条”出台，号称史上最严厉的调控政策，其后限购限价等措施严重打压了一二线城市楼市需求。部分购房需求，尤其是投资性需求，被迫转战三四线城市，与此同时大中型开发商纷纷进军三四城市。

2011年下半年全国房地产市场降温。经过2009年-2011年上半年的高速发展，三四线城市楼市出现三个新特征：一是住宅规模爆增，二是房价大涨，三是需求增速放缓。于是，从2011年下半年至今，多数三四线城市楼市一直处于调整状况，库存压力大，房价涨不动或下跌。这期间，2012年下半年至2013年一线和部分二线城市经历了一轮楼市回暖和繁荣，与多数三四线城市无关。

其次，近观三四线城市市场现况。2014年四季度，一二线城市成交量反弹，今年以来一线城市房价止跌上涨。在这一过程中，笔者发现三四线城市市场也出现复苏迹象。易居研究院跟踪的30个典型城市数据表明，今年5月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势一致，均出现了上升。其中，一线城市同比增幅由4月的59.2%上升至82.7%，二线城市由4月的25.0%上升至25.3%，三线城市则由4月的25.5%上升至32.1%。三四线住宅成交量也随全国大势而反弹。

很多人认为，三四城市的最大压力是库存量大，市场起不来。事实却正在发生变化。易居研究院的35城住宅库存报告显示：在楼市复苏和回暖的2012年至2013年，一线城市住宅库存有所下滑，二线基本平稳，但三城市持续增长。2014年前三季度，全国市场降温，一二三线城市库存全都上增长。

但从2014年四季度开始，随着市场复苏，不仅一二线城市库存停止增长，三线城市居然也同样不再增长。今年以来，一二三线典型城市库存小幅下滑。连续三个季度，三线典型城市库存不再增长，这种现象2011年以来第一次看到。这很可能预示着，经历四年左右的痛苦煎熬之后，多数三四线城市的库存见顶，正在步入下行通道，也即风险最大的时点，正在过去，或者已经过去。

典型者为温州。2011年下半年开始，温州房价深度调整，很多月份都领跌全国。但是，去年下半年开始，温州楼市成交量持续大增，房价跌幅收窄，不再领跌全国。今年4月，在全国70城房价指数当中，18个城市新房价格环比上涨，深圳继续领涨全国，其次是北京和上海。值得关注的是，温州房价环比上涨0.7%，与上海并列第三。杭州、金华和宁波的涨幅分别为0.4%、0.4%和0.2%。70个城市当中，浙江有此四市，全部上涨。这很可能是预示着，作为过去四年全国楼市最低迷的省份，浙江正在走出低谷。温州是浙江的一个缩影。

最后，纵观大局。从我国房地产业的生命周期看，当前仍处于增长期，离欧美发达国的成熟平稳期，还有20年左右的距离。从区域结构看，当前一线城市住宅市场已进入二手房主导阶段，少数二线城市正在进入，多数仍处于新房主导阶段。而广大三四线城市仍处于新房开发快速增长期，自住性购房需求大量存在（主要包括本市居民改善需求和周边地区进城购房需求），库存高的问题随着时间的推移正在缓解，因为过去三年开发商不敢在三四线购地了，未来几年新房供应自然会趋降。

从业十几年来，笔者曾遇到过很多当时很有市场，但后被证伪的观点：比如2003年就曾流行的中国房价大跌论，2010-2011年流行的三四线机会论，2012年底流行的贵阳崩盘论。基本可以断定：2013年以来的三四线崩盘论，同样是种谬论。确有类似鄂尔多斯这样的个别城市，楼市泡沫破灭后仍在苦苦挣扎，但多数三四线城市的房地产市场基本面并无大问题，房价不会大跌，反倒将在未来二三年内企稳并复苏。