经历了降准、降息等多重政策利好之后,多地住宅成交量持续上涨,房价终于在5月止跌回升。

中国指数研究院[微博]发布的5月百城价格指数显示,全国100个城市的新建住宅价格环比微涨0.45%,结束了此前的下跌趋势,尽管较去年同期价格仍下跌3.73%,但跌幅已经收窄0.73个百分点,深圳、上海住宅价格环比涨幅超过2%,居前两位。

民生证券宏观研究员朱振鑫认为,连续的降准、降息对房价的回升会有短期影响,货币政策让房地产市场的下滑周期变得平稳。但目前主要是一线城市的房价有所回升,大多数二三线城市仍然不乐观,未来房价出现大幅上涨的可能性不大。

回暖虚实

刚刚过去的5月被业内人士称为楼市的“红五月”。

5月11日央行[微博]再次降息,金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%,降息直接减少了购房者的房贷利息支出。此外,地方政策也频现利好消息,主要在住房限购政策方面进行调整,近期多地又对住房公积金贷款利率做出调整。

6月2日,安徽省住房城乡建设厅等12个部门联合出台文件,停止住房限购政策,居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明,商品房销售备案价格将由开发企业自行决定。三个月前,安徽省已经下调过个人住房公积金存贷款利率。

申万宏源首席分析师范为认为,自从去年房价回调之后,全国房价处于触底状态,从市场的周期规律来看,回落之后必然会有反弹。

不过,也有业内人士对此轮回暖并不看好。克尔瑞上海机构研究总监薛建雄说,“宏观经济不好的时候,房价上涨的趋势不会持续太久,最短持续三个月,这一轮交易量的回升是短暂的。”

根据中国指数研究院研究报告,5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10569元/平方米,环比由跌转涨,上涨0.45%。从涨跌城市个数看,48个城市环比上涨,52个城市环比下跌,与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量增加9个。

“很多开发商捂盘延迟销售,直到今年出现好消息才集中释放,造成了销售量攀高,使一线城市房价出现回升,但二三线城市仍然处于比较低的状态。”北京麦田房产市场分析师张叶松对经济观察报表示,“这样的房价格局会在九十月到达高峰,今年不会出现以往房价跳跃的情况,今年的政策在相对比较稳定的状态下,会回归传统的趋势。”

中国指数研究院指数研究中心研究总监白彦军对经济观察报表示,一线城市对刺激政策反应更为敏感。2015年1-5月,一线城市成交同比增幅超过35%,在各类城市中最高,政策放松促进其成交快速回升。同时,今年以来二线城市同比增长7.9%,增幅最小。

“开发商还是集中在一线城市拿地,一线城市还是有相当购买力的,而二三线城市库存非常高。”张叶松说,“而且,二线市场仍然表现不均,总体上是平稳下滑的,也会出现厦门这样异军突起的城市,开发商也会选择这样的地方进行突破,这是一个阶段性时期的个别现象。”

继续分化

5月27日,恒大地产首进厦门即刷新当地年内宅地总价地王,以30.94亿元成交价溢价拿下集美区一宗商住用地。

“二线城市也分热点和一般的二线城市,要看具体的供求关系。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说,“5月交易量出现了全国同比上涨,随着交易量上升,房价也出现了稳中有升,不同城市有不同表现,总体来说这种态势可能会延续下去。”

今年以来房价领涨全国的深圳,在5月新建住宅价格环比继续居全国之首,上涨2.68%,同比涨幅高达4.69%。这是自去年“930”新政以来,深圳房价的第八个月上涨。不仅在新建住宅价格方面领涨全国,在二手房市场的成交量也成为涨幅之最。

白彦军认为,深圳人口超过1000万,但由于自建房、小产权房等大量存在,商品住宅市场规模较小,住房自有率低,人均居住面积远低于全国平均水平,在四个一线城市中也居末位,同时刚需购房人口数量占比较高,住宅市场需求较为可观。从土地市场看,近几年深圳住宅用地供应逐年减少,土地溢价率逐年飙升。近期在利好政策推动下,需求释放加快,推动了房价上涨;同时,深圳经济转型速度较快,近期互联网热潮盛行促进了深圳的IT行业迅猛发展,财富人群数量明显递增,这也助推了房价上涨。

和其他内地城市不同,深圳的商品住宅去库存压力并不大。世联行发布的数据显示,截至5月10日,深圳全市一手房可售套数3.43万套,若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度计算,8个月就能消化掉这些库存。“中长期来看,一线城市房地产市场起步较早,供土地日益萎缩,近年土地供应量逐年下滑,未来这一趋势还将延续,供不应求的态势将逐步显现。从需求上看,一线城市需求仍然旺盛,在利好政策刺激下市场改善最为明显,未来仍有较大空间。总体来看,一线城市房价仍面临一定上涨压力,但供地减少只是部分原因。”白彦军认为,去年以来,中国房地产市场进入调整阶段,主要城市库存量达到历史高位,因此,此轮调整主要目的在于从供应层面稳定市场,控制土地供应规模、调整土地结构,盘活存量、加快库存去化,保障房地产市场稳定发展,稳定市场价格。

国土资源部5月17日印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》,要求各地区别对待、有保有压,合理安排建设用地计划指标,促进区域、城乡、产业协调发展。通知要求“严格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标”。

据了解,北京、上海、广州三地的供地计划较前一年均减少两成以上。其中北京2015年计划供应住宅用地1200公顷,同比减少27.27%。

白彦军表示,全年来看,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌。“2015年全年住宅价格将温和回升,6月百城价格指数将保持平稳上涨态势,大幅上涨的可能性不大。从需求端来看,由于过去几年中国住宅销售量大幅增长、销售价格快速上涨,多数购房需求已经得到满足,部分城市需求已经透支,未来购房需求不再像前几年那样旺盛。从供应端来看,多数城市库存压力依然很大,去库存仍是今年的主要工作。从供求关系来看,在政策利好、房企促销的推动下房地产市场逐渐回暖,房价平稳回升。”白彦军说。

(经济观察报)