上周看了吴晓波频道，有一篇推送《人口危机：90后比80后少23%》，关于人口的数据，直接关系楼市的未来走势，所以我也很认真的看了这篇文字。

里面有一个数字：2010年中国人口普查时，80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，00后是1.47亿。准确来讲，90后人口总数比80后少23%，00后又比90后少16%。

说来也巧，又瞅到一篇推送，wind数据显示，中国在1985到1990年年均出生人口2300万人左右。但1990年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年新生儿以大约每年100万人的速度递减，直到2000年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增1600万人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，总量上相比1990年代大幅锐减。

所以不论从任何一个角度来看，从90后开始中国的年轻人口开始极速下滑，这是一个大趋势。

之前很多人讨论的是90后买不买房，其实从购房客户来看90后是还是会买房的。但是问题来了，90后已经站上舞台，成为刚需购房人群的核心购买力，那么90后的人口下滑如此严重，楼市的需求是否会面临一次极具的萎缩？

人口的减少不是爆发式的，而是温水煮青蛙的，不会那么快出现，不少人不愿意面对这个问题，因为这个不是一个短时间内快速爆发的问题，但是无法回避这个趋势。

也有人会恐慌，因为说实话不少人已经感受到了阵阵寒意，比如说客户突然不会主动上门了。作为最好卖的房子，无疑就是刚需房子。而面对着过去我们眼里最好卖的房子所针对的客户：90后，我们需要面对两个问题：90后越来越少＋在互联网的大背景下90后越来越难伺候了。

这是一个大趋势，而且是没办法逆转的大趋势。也就是未来的地产需求萎缩也是一个不争的事实，那么在这个大背景下，房地产的需求还有哪一些突破的可能。

举几个我觉得可能的机会点

1、伴随着刚需萎缩的同时带来的是改善的爆棚

过去房地产爆发式发展的一个原因是人口红利的快速爆发。1995-2005年代房地产之所以能够迅速成长，核心原因是70年代客群进入了购房期，充沛的刚需市场支撑着楼市的蓬勃发展。

到了现在刚需人口减少，但是于此对应的是，按照房屋置换的周期基本在10年左右，70年代客群进入了改善置换的周期，所以对于改善需求而言，未来是他们面对人口红利的时候，未来改善型三房的比重估计会上升，未来将逐步和刚需类两房达到同等比例

这也是为什么万科最近几年开始重点加强做改善性房子的核心原因，因为过去10年的万科在刚需市场培育了一批忠实的客户，而这一波客户现在面对着改善的问题，万科做改善无疑是打中了他们的下怀。

2、哪怕是刚需可能小三房的比重也会上升

为什么90后人数锐减，理由很简单啊，就是万恶的计划生育政策呗，70年代的人硬生生的被控制人口出生。那么现在国家又开始鼓励生小孩了，而且一家可以生两个。当然在现在信息越来越发达的年代，人的选择会越来越理智，生活成本的高昂也会抑制人们繁衍的欲望。但是既然有这样政策的出台，那些想生两个但是不能生的客户需求就被释放。

所以在未来，可能小三房产品也会成为刚需产品的一种，紧凑型三房可能会出现一波的反弹

3、四房会有一定程度的减弱，一房有没有机会爆发

上周去听了任志强和丁祖昱的读书会，本来是一场分享自己看书心得的论坛，但是因为两位大咖都是房地产出生，所以现场说了很多关于房地产的东西，任志强在聊老龄化是否会影响房地产需求的时候，分享了一个数据我觉得很有意思。

老龄化最严重的国家是德国，排在第一，因为从工作年龄来看是法定六十八岁才退休，而今天我们是六十岁，差了八年，结果是什么？1960年的时候是七千三百万人口，一千九百万个家庭，记住了，到了2010年的时候是八千一百万人口，增加了八百万，家庭数是多少呢？从一千九百万变成了四千一百万，为什么？都老了，儿女都分出去了，一个家庭变成了两个家庭，所以家庭户数翻了一倍多，而总人口只增加了百分之十几。

言下之意很明显，老龄化越严重的国家，三代同堂的机会越来越少，家庭的分裂会更加频繁。也就是意味着未来很多早期星河湾定位的四房类产品可能在未来越来越少。

然后任志强又说了一个数据：第五次人口普查和第六次人口普查显示，以一个人为一个家庭增加了百分之十一，这个增长是非常快的。未来一室户有没有突围的空间在局部某几个城市？这一点我不知道，提一个设想，以后慢慢来想。

4、如果丈母娘越来越80后，那么买房子的动力还足够强么

蛮早之前有一个大调调，说的是买不买房是丈母娘决定的。之前很多人争辩哈。现在我其实想抛出一个问题。随着丈母娘越来越接近70后、80后，等我们这一代在互联网大背景成长下的人成为了丈母娘的时候，我们还会逼迫自己的小孩结婚后一定要买房子么？

这其实是一个蛮有趣的问题，过去的丈母娘一定要小孩买房子是因为他们出生在物资稀缺的年代，所以会急迫的希望自己的小孩拥有一亩三分地。未来的丈母娘可能就不会有那么冲动的想法。

如果是这样的话，是不是意味着刚需购房的需求就又减少了一点呢？欢迎讨论，在文字最后的评论下面，不错的留言我会回复哦。

5、汽车开发商开始做一手租赁市场了，那么房地产开发商有没有这么一天

前几天我在天津出差，和明道软件的副总裁许维聊天，他说现在的汽车厂家在互联网的冲击下在进行着新一轮的变革。汽车厂家已经调整自己的盈利模式以销售汽车为主导，提倡汽车共享的概念，变买为租。这个过去由租车市场主导的环节再一次被互联网实现去中介化，汽车厂家直接租赁。

然后许维问了我一句：你觉得房地产有没有这么一天。

我当时回答他的是：可能会是一个分支，但是不会是主流

后来我在宾馆想了很久，为什么没有可能呢，现在玩的好的不都是运营的地产么，那些被闲置的工业土地，商业土地不都是只有运营才能玩的起来么，90后的眼光这么挑剔，不运营的地产还能满足他们的胃口么。

到现在为止，我越来越怀疑我当时对许维的回答是否正确了。后台的朋友也可以聊聊这个，这是一个不错的议题。

不管怎么样，我可以知道的是，未来的需求萎缩是事实，需求的裂变会更细化也是一个事实，被互联网冲击更是一个无可争辩的趋势。前段时间我又重温了一遍奇葩说，高晓松说了一句古话：人生如逆水行舟不进则退，这世道没有守着什么就可以永保安康的东西了，地产人需要顺应时代的变化。

90后已经越来越少了，你说我们要不要把自己变成90后？