靠着定价低，面向大众的特点，刚需盘堪称楼市中的雷霆拯救队，已经多次在成交低谷中将市场硬生生地拉了回来。像2010年时的中粮万科长阳半岛以及2011年的龙湖时代天街，都凭借一万出头的门槛价，在入市当天便全部售罄，使得刚需项目成为市场回暖的主要动力。

而如今，楼市再次经历着从低谷到反弹的轮回，日光盘、夜光盘开始交替出现，但令人意外的是，热闹与喧嚣中要么是改善盘在欢呼，要么就是豪宅项目在庆功，已经很难寻找到刚需盘的身影了。曾经的拯救者，在这次的回暖中似乎更需要被拯救。

而刚需盘的困境似乎才刚刚开始，亚豪机构统计数据显示，6月份预计仅有20个项目入市，不但数量上创下新低，而且像通州、大兴、顺义、房山、昌平，这五大热点区域，居然没有一个住宅类的刚需新盘入市。业内人士表示，大量低价自住房，挤占了刚需项目的空间。受困于土地成本，许多刚需项目位置不如自住房，价格却高出了不少，在当前的市场中，自然很难受到买房人青睐。

新入市项目频报热销 新增供应却创历史新低

最近几周，政策利好和降息刺激开始发酵，新入市的项目都交出了令人满意的答卷。

上周末开盘的亦庄·金茂悦、北京城建·海梓府、海淀的华润·萬橡府等项目都表示遭到购房人抢购。其中，亦庄金茂悦再次推出小户型产品，共计102套户型面积为74平方米至128平方米的两居和三居。开发商方面表示，40分钟便有90%房源售罄。与亦庄金茂悦一路之隔的北京城建·海梓府也在上周开盘，主打两居室和叠拼产品，均为精装修准现房，均价31000元/平方米，也表态被抢购。还有豪宅项目华润·萬橡府，新推出的为236平方米的精装大户型，均价达到63000元/平方米，开发商声称当日认购超8个亿。

不难看出，在改善型项目和豪宅产品的带头下，楼市成交已经明显回暖。但这种回暖势头能否持续，至少从下个月的供应量上看，并不乐观。

亚豪机构统计分析显示，6月份，北京楼市预计仅有20个项目入市，其中包括首开保利·熙悦诚郡、顺鑫·澜山印象、中海金玺公馆等在内的10个纯新盘，以及像北京奥林比克花园、玺萌公馆、密云华润橡树湾等在内的10个老项目后期。亚豪机构副总经理高姗表示，这已经是2015年以来，连续第6个月开盘数量未超过20个了。与2、3月份的淡季相比，6月是一贯的销售旺季，但却仅有20个新盘项目，也创下了历史新低。即便在调控风声最紧的2012年，6月同期也有25个项目开盘。

不难看出，楼市成交火热的背后却是新房供应量日渐萎缩的现实，数据显示，今年前5个月，商品房供应仅为20238套，不足去年的一半，也创下了近十年供应量的新低。而这样的局面，至少从新盘的供应量上还没有改变的迹象。

大兴、房山、顺义、通州、昌平无一刚需新盘入市

按照惯例来说，6月份已经进入楼市销售的旺季，但是从开发商的态度来看，对于推盘这件事情，显得有些“意兴阑珊”。尤其是刚需楼盘，居然出现了供应荒。亚豪机构提供的6月份预计开盘的项目信息中，大兴、房山、顺义、通州、昌平这五大新城区，居然没有一个刚需新盘入市，这在近年来刚需盘力扛楼市的背景下，是从未出现过的。

其中，昌平和通州在6月份没有新项目供应，顺义区虽然有四个项目入市，但三个是商住楼产品，另一个是高端别墅。房山和大兴分别有一个新盘项目，也都是主打改善性需求的中大户型产品，定价在同区域中也较高。

对于刚需盘的供应荒，高姗分析认为，低迷主要源自于开发商“不想推”以及“不敢推”。由于政策暖风的推动，北京楼市的成交已经出现显著回升，但五月头十八天的成交均价仅为26327元/平方米，环比上月同期甚至出现小幅下滑。卖得动项目却卖不上价格，让部分追求更高利润的开发商在主观上“不想推”。

而另一方面，北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后，又重新站回8万套的关口。根据亚豪机构数据统计显示，截止到5月18日，北京商品住宅存量套数为80550套，按照4月的成交量来计算，去化周期需一年有余。而在这其中，现房住宅的存量甚至比期房还高出8116套，项目滞销的程度由此可见一斑。受到如此冗重库存的掣肘，没有万全的准备开发商不敢轻易推新入市。

不仅如此，自住房的竞争也抢走了不少本属于刚需盘的购房人。以大兴区为例，区域内中小户型的刚需楼盘集中，自住房的供应量也同样很大。价格的关系导致刚需盘在与自住房的竞争中处于劣势。据亚豪机构监测数据显示，大兴自住房的均价基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均价则在23000-35000元/平方米，可见，在自住房的直接竞争中，价格优势让自住房吸引了大量本属于刚需盘的购房人。

“生面孔”和“老熟人”成新盘主力

另外，6月预计入市的新盘项目中，首次入市的“新面孔”占了一半的比例，有10个项目是首次入市的纯新盘。还有多个已经入市多年但近来却没有动作的老项目后期也在6月集中入市。例如胜古誉园上期入市为2012年底，玺萌公馆上期入市也是在2012年，溪水雅地·尚著上期入市为2011年，还有东坝的北京奥林匹克花园也是销售多年的老面孔。

为何楼市供应出现这样的极端，不是纯新盘就是多年未有动静的老项目，对此，业内人士认为，这两种项目在目前的市场现状下都拥有明显的优势，一方面不受现有滞销库存的制约，另一方面定价相对灵活，纯新盘定价不用参照前期价格，而多年未入市的老项目也因为本身地价成本较低，价格调整方面更加灵活。在楼市刚刚回暖的初期，这类项目可以凭借价格优势，抓紧入市抢占市场。另外，这类老项目后期多位于成熟片区，地理位置较好，各种配套也较为完善，竞争压力相对较小，因此市场接受度较高，去化相对较为容易。

涨价开始成为新盘的选择

刚需盘的减少，也必然带来了6月份新盘价格的攀高。从已经公布价格的项目上看，6月新盘中，虽然有楼盘维持了前期的价格，但更多的项目开始尝试提价。像将要入市的位于密云县的华润橡树湾，报价16000元/平方米，与其去年入市价格持平；而朝阳区的北京奥林匹克花园项目预入市价格则提升为45000-50000元/平方米，而其周边首开常青藤项目前一期售价仅为38000元/平方米。

对此，高姗分析，土地供应的稀缺使得近年来城区核心区域高价地频出，土地成本的攀升使得项目预期售价不得不在高位，而受此拉动，其周边老项目的售价也“水涨船高”，东坝区域和通州台湖都是典型例子。

尽管市场升温，给房价带来了上涨压力，但不少业内人士仍认为，当前的购房时机仍然很好。北京房地产业协会秘书长陈志表示，对于具有支付能力的人而言，当前是重要的购房窗口期。他预计北京的普通商品房和改善型商品房，将在6、7、8月份迎来重要发力期。一方面，企业在这几个月会大量推盘，吸引客流；另一方面，由于股市进入“慢牛时代”，因此部分资金可能会撤出进入楼市。

（北京青年报）