近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考；

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考；

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机。

（先搞懂这三个数据很重要，因为它决定着接下来你是否能真的看懂）

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

 对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

 就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

 《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。（这结果是不是有点让人讶异？！）

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

  从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

 上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

 从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。