四轮救市政策 楼市为何频频不埋单? |
在楼市下半场,房企依靠土地增值、房价上涨赚钱的时代已经过去,不再会有普遍性的规模化增长机会,房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。即使有“救市”政策频频出台,也难以快速消化这么大量的库存。 四轮“救市”政策,楼市为何频频不埋单? 当前,央行两次降息两次降准、各地“救市”政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管“救市”政策出了四轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。 那么,什么原因导致楼市频频不埋“救市”的单? 原因之一:楼市规模化时代已经过去,楼市进入“下半场” 2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。 当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。此时,对于楼市“下半场”的楼市来讲,购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下,尽管“救市”政策出了四轮,但是“救市”政策也很难起到促使市场规模化放量,政策的效果不会很明显。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。 原因之二:楼市“最大规模资金蓄水池”短期被股市替代 在楼市下半场,房企依靠土地增值、房价上涨赚钱的时代已经过去,不再会有普遍性的规模化增长机会,房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。住宅市场价格走势会相对平稳,房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间,房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。 而此时,受益于改革红利,股市一路上涨,甚至当前一度上涨至4400点。对于楼市投资客来讲,短期内投资股市的收益要远远大于楼市,投资客开始转战股市,楼市“最大规模资金蓄水池”短期被股市替代。 尽管“救市”政策出了四轮,但是,投资客为了避免资金全部沉淀在市场还没有完全复苏的楼市,并没有将资金大规模投向房地产,资金没有大规模流向房地产,也就决定了楼市基本面尤其是半数二线城市、大多数三四线城市楼市基本面很难快速好转,当前这些城市楼市没有什么明显反应也属于正常。 原因之三:大部分城市楼市仍有“去库存”压力 当前,大部分城市楼市仍有“去库存”压力,起码在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以大规模涨价。 从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市,比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市、无锡、、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力,起码在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以大规模涨价。 而此时,楼市上半场规模化发展带来的诸多问题仍然存在,大部分房企至今为止仍然没有放弃规模化增长的目标,企业的发展陷入去库存与利润率下降的困境;与此对应的是部分二线城市、三四线城市大量的土地供应,以及由此带来的大量库存仍然没有消化。这总体上决定了,即使有“救市”政策频频出台,也难以快速消化这么大量的库存。当前,半数二线城市、大多数三四线城市楼市基本面没有什么明显反应也属于正常。
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