楼市让人们摸不着头脑。如果准备买房了，就一定要了解清楚房子的各方各面。下面就列举了到楼市中存在的一些潜规则。到底该如何买房?黄金买房原则必知

　　第一原则：地段永远是第一位

　　什么户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂、环境再烂的房子，只要是在市中心就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要买地段好的，哪怕只有30平米，这房子一定离学校、医院、商场、写字楼很近，除了停车有些问题外，你自己住(即使有个另一半)一定能够住，而且关键你一定不会赔钱，就像炒股票一样，你首先保证不赔钱，才能考虑挣钱和养老的事情。

　　第二原则：如果购买二手房，要学会选择靠谱的中介

　　在购买二手房时只委托一家中介公司的方法是不可取的。多委托几家中介公司可以得到更多的房源信息。委托的同时对购买二手房表现出强烈的愿望，这样才能使中介公司对你产生足够的重视。所委托的中介人员会用更快的节奏、更低的价格来促成你与房主的成交。但是委托中介时一定要选择靠谱的中介，一般人都普遍认为大的中介公司就是服务好的，其实这是不客观的。毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。

　　第三原则：买成熟的社区

　　这里指的成熟社区是指已经成熟的现在时。也就是说除非您着急明天就想搬进新家，尽量不要买社区一期的房子，原因有五个：

　　1、如果你买了一期的房子，意味着你至少2-3年住在施工现场，天天看着周围起高楼您肯定觉得兴奋，就是别出门、别开窗，要不肯定弄个灰头土脸的。当然您周六日还要忍受施工、装修的噪音。

　　2、一个新楼盘的开发商，新的工人，新的户型新的材料。他们都在拿一期的房子练手，也就是我们常说的“磨合”。结果您住在一个磨合期的房子里。

　　3、一期的房子您住进去了，估计还要忍受天天家的门缝里塞的小广告、经常性的停水、停电、电视信号不好。为什么呢?因为二期三期要调整线路啊。太多的理由，而且您基本上享受不到保安的安全服务。

　　4、开发商改变规划一般都是在一期以后，反正您不想自己家阳台前的大花园还没等种上草就变成一栋跟您家一样高的楼房吧。这种事情太多，大家可以在网上看。

　　5、您可以说，我可以不交纳物业费啊，对不起，您做不到，因为您不缴纳物业费可能您拿不到钥匙。

　　第四原则：不要让环境所迷惑

　　1、传说中的水景房：你窗前有个人工的大湖，再给你画几只飞鸟，美吧?也许这只能是想象，大家知道大湖的水面怎么做出来的吗?挖大坑，但是开发商不可能在里面按照游泳池的防水给你施工。

　　2、传说中的森林公园：你的社区有个公园是个很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他们到底种的是草皮，还是真草，如果是真草，估计您能享受2-3年，如果是买的草皮，呆一年就跟您说再见了，如果有树，贵的树您就别想了，一般开发商会买那种不怎么浇水耐活的灌木，别挑，你就祈祷别种那种既便宜又能产毛毛的树吧，那样您永远别开窗户，还记得要不断地清洗空调。

　　3、传说中的私人会所：游泳池永远基本是儿童池，什么网球场、羽毛球馆。都是在建设中，好不容易开业了，才发觉里面多了4-5家饭馆。

　　4、传说中的重点学校和医院：开发商不是万能的，他们只有一个目的就是拿这个当噱头，把房子卖高。学校和医院是需要国家批准设立的，开发商没有这个能力批下来，当然如果你们小区能达到几万户，国家有可能批下来，但是那是在入住率到达的前提下。即使现在的小区周围有重点学校，也有可能学校不招收你的孩子，为什么?因为开发商没有给学校缴纳所谓的赞助费，所以如果您因为这个买房，最好去学校的教务处弄清楚。

　　五、第五原则：路灯原则

　　买房一定要追着路灯走，这里的路灯是指市政的路灯，原因：

　　1、安全：有路灯的小区一般不会很偏僻，也就是说基本在主干道上，即使晚上很晚，路上也会有路人，不说自明，肯定很安全。

　　2、方便：在主干道旁边自然配套会有，什么商场啊、超市啊、洗衣服的、理发的。都不会太远，为什么?因为人气的原因，而且主干道一般配套是早就设计好的，设计院的朋友们设计了那么多小区市政道路，这点经验是早就轻车熟路了。所以只要你买在路灯旁边的房子，一定会升值的。

　　3、大树下面好乘凉：刚才说了路灯是市政配套，既然是配套，一定还有其他设施，公共交通就不说了，什么污水井啊，光缆啊，煤气啊。反正您生活用的到基本全齐了。

　　第六原则：大锅饭原则

　　买房子一定能靠“我们公司”的靠“我们公司”，什么市政啊，煤气啊，暖气啊。省掉太多的麻烦。很多开发商现在都不集中供暖了，为什么?因为他不想交市政的接入费，您知道您买的不带集中供暖的房子成本比带集中供暖的便宜多少钱吗?举个例子，我一朋友的房子是煤气供暖的，平日里上班时就关掉煤气不供暖，下班回家就开卧室的暖气，但她父母从东北住惯了集中供暖的屋子，来了她家，自然把煤气都开打，每间房子都把暖气烧到26度，那个月她家的煤气费8千多。

　　第七原则：历史地域原则

　　这里说的历史不长，10-20年，这个原则其实容易得罪人，为什么?因为这涉及你住房的邻居的人员素质，因为这条如果冒犯了谁，请担待了。大家都知道房子哪个区域贵，那个区域便宜，但是问为什么，可能来城市务工不超过5年的未必清楚。以北京为例，北京有句老话“东富西贵，南贫北贱”，当然这是封建残余了，但是反映了当时北京的居民状况。

　　为什么要说这些呢?因为这是历史，您一定会考虑您的邻居是什么样的人吧，或者您一定会考虑您小区周边都住什么样的人吧，你也一定同意如果你从小都在北边长大，父母、朋友、同学都在北边，您一定优先在北边买房吧?

　　第八原则：地域历史原则

　　这里说的地域跟上条说的有联系，但是要分开写，因为时间更短，房地产的发展跟北京国企的国有体制改革密不可分，现在很多开发商的土地都是从国有大中型企业或者事业单位手中购买的，所以您买房的时候最好做一下地域历史调查，甚至要问下未来的规划(在有可能的前提下).

　　最后，再附买房的几条经验

　　1、高层(15层以上)楼盘的设备层一般都在中间的位置，那一层的层高因为设备管道的原因，会不同于其他楼层。

　　2、房屋高度应该从两层楼板中间线的位置算起，也就是说净高应该减掉5-10公分。

　　3、阳台如果封装是按照房屋面积计算的，如果不封装，则按照1/2的面积计入买房面积。

　　4、电梯分高速电梯和一般速度的，物业费的价格就会相差很远。

　　5、楼间距不应低于楼主体高度的距离，在北京太阳中午基本能照到全部楼体。

　　6、楼越高价钱越高，视野好，但是要考虑风也越大，而且噪音也越大。

　　7、如果小区是24小时热水，劝您尽量买低些，因为您清晨洗个澡有可能浪费掉从一层到你住楼层中所有管道的水，因为太凉，而您付的可是热水钱。

　　8、房子深不是优势，宽有的时候您更好布置。

　　9、注意户型中的过道，那些面积基本可以称为浪费面积。

　　10、买房尽量不要买楼两侧的房子，除非你太喜欢那多出的窗户，不然你可能因为那个窗户和墙，每年多付出空调的电费。

　　11、不要太在意所谓的房屋使用权年限，可以告诉大家，水泥在阳光下的耐用年限不会超过70年的。

　　来源： 中国房地产研究院

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