【标杆】TOP20房企去库存5大招 |
明源君说在库存高企的背景下,房地产企业将如何应对去库存难题?明源君搜集整理了前20强房企2015年去库存应对战略,总结下来,一共有5大招。
如果说,保7是2015年的全国目标,那么,去库存无疑是2015年整个房地产行业的目标。
尤其是近一个月来频频曝光的上市房企2014年年报,也再次证实了开发商在去库存上的普遍压力。
在库存高企的背景下,房地产企业将如何应对去库存难题?明源君搜集整理了前20强房企2015年去库存应对战略,一起来看看吧。
万科:降低新开工面积,保持产品销售畅顺
对于去库存问题,万科早在去年就指出部分区域市场供大于求的风险,对此,万科集团持续对低效资产进行去库存,定期计提减值并直接扣减当年利润,考核中利息成本不再进行资本化,直接作为期间费用当期扣除。
而刚出街不久的万科2014年年报显示:截至2014年年底,万科在北京、上海、深圳、广州、成都等14个城市的新房库存约1.52亿平方米,较13年的1.22亿平方米有所上升。同时,2014年年底,库存去化周期已回落至11.3月(2013年底:9.8月)。
对此,在2014年业绩发布会上郁亮表示,公司将加大对回款率的要求,坚持“现金为王”的策略,继续保持产品销售顺畅,加大库存去化力度,力争实现销售平稳增长和更高的回款率。与此同时,为加快库存去化速度,万科降低了2015年的新开工面积,现有项目预计新开工面积1681万㎡,略低于2014年实际开工面积;
保利:调城市布局、调产品结构、调组织架构 同为千亿房企的保利地产,在2015年将如何布局以实现快速去化?
首先,保利调整了城市布局。在保利地产2014年年报上,保利表示:今年将全面回归一二线城市发展,辅以少量的三四线项目。因为以省会城市为主的一、二线中心城市,由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲,未来更具活力。
其次,保利将调整产品结构。为了促进销售业绩提升,保利在2015年将调整产品结构为着眼点,更贴近市场需求,做适销类产品。
第三,调整和优化组织架构。在去库存大战打响后,为了更好地贴近各区域市场,提升对区域市场的管理效率,保利在2015年还将调整和优化组织架构。
恒大:薄利多销,将重心转向一二线城市
和保利一样,为加速去化,恒大也在逐渐调整城市布局,将重心逐渐转向一二线城市。年报显示,到2014年底,恒大在一二线城市占比达到46.88%,三四线城市占比则为53.11%,已实现平稳布局。
与此同时,恒大在产品定位上,仍坚持定位于刚性需求;
第三,也是最重要的一点,就是遵循薄利多销原则,做好成本控制,标准化运营。
碧桂园:分解去化指标,放缓拿地节奏
碧桂园在去库存这一块,则主要是通过以下几个方面的布局:
首先是放缓拿地节奏。朱荣斌在碧桂园2014年业绩发布会上就表示:进入到2015年的二季度后,我们的投资步伐有所放缓,会审慎的根据市场的整体形势,公司销售回款、财务资金的情况,来决定每一宗、每一块土地的投资。
其次是调整一二线城市和三四线城市的投资比例。与2014年相比,碧桂园在一二线城市的销售贡献比例从2012年的37%,到2013年的46%,再到2014年的55%,呈现逐年递增的趋势,对此,虽然碧桂园联席总裁朱荣斌表示,“还是看市场机会,只要有机会,不管一二线还是三四线我们都会做。”但可以预见,2015年碧桂园会进一步加大对一二线城市的投资。
第三,碧桂园内部有一个去化指标的分解,把去化的内容分了几个部分,哪些部分是增值的,是哪些部分是正常卖的,是哪些部分是需要长期去化的,碧桂园会根据市场的需求做好去化的安排,对具体的指标和项目做好分解。
龙湖:把存货当癌症,砍开工面积、升级IT系统管理存货
在龙湖2014年的业绩发布会上,集团主席吴亚军曾对媒体直言:龙湖把存货当癌症看待。为了去库存,龙湖在战略层面主要做了如下几个动作:
第一,降低土地储备,同时砍开工面积。2015年,龙湖将在运营端减少或平稳开工,以销定产。同时,在入口端降低土地储备,并让龙湖土地储备结构更安全合理。据吴亚军称,2015年龙湖拿地将主要聚焦于一线领先城市与二线的核心区域。2014年,龙湖还减少了400万方的土地储备,今年龙湖在买地上也不会特别积极。而关于开工面积这块,吴亚军表示,从2012年开始,龙湖就开始砍开工,砍了300万㎡的开工面积,所以这几年龙湖的可售货值是比较平稳的。今年龙湖将继续减少或平稳开工,以销定产。
第二,对整个集团上下灌输一个共识:不能用堆货实现销售,而要用去化率来实现销售。并要求集团上下达成共识,将此理念从上至下强制执行。
第三,升级IT信息化系统,进行存货管理。2014年,龙湖将自己的IT信息系统升级了,对存货进行货龄管理,每一套存货都按天来计算时间。同时,还将准现房在内的所有存货分成很多种类进行管理,并且每一套房子都有人问责。从这套系统上,可以看到这套房子的目前情况,有一些什么样的动作,包括每一笔回款都能在系统上一清二楚。
第四,在系统升级的同时,龙湖还制定了一套完善的考核体系,对上述情况进行考核,并定期更新考核要求。
世茂:2015要去一半库存,对未达标区域进行人员裁减
在2014年的业绩发布会上,世茂的董事局副主席许世坛对媒体表示,2015年世茂要去一半库存。“希望能够去掉一半,大概180-190亿元的库存能够清掉一半,也就是100亿元以内。”但如何实现这一目标?
第一,降开工面积。在2014年最后一个季度,世茂就果断暂停了270-280万平米的施工面积,也就是大概少了150亿元的货值。最终,世茂在去年的去化率维持在60%,减少了库存压力。今年,世茂将继续维持这一策略;
第二,调整可售货值结构。最大的调整是大幅减少三四线城市的供货,大概会减少接近20%。同时着重增加在一二线供货,所以今年世茂在一二线的销售占比会是一个较大的比重。
第三,世茂2015年会对未达标区域会进行人员的裁减。世茂每个月都会监控,每个月都有考核,会按比例对未达标就整个区域进行裁减。据了解,世茂有个考核指标,就是每个人的产出是多少,如果低于集团的平均产出,那肯定是要被裁掉。
绿城:调产品结构,积极定价策略
去年因高库存危机,宋卫平曾一度交出绿城的权杖。2015年,面对仍然存在的库存难题,绿城又将怎么做的呢?明源君在绿城2014年业绩报告上,找到了下面的答案。
首先,加大一线城市、重点城市的投资权重,加强区域集中度。
第二,调整产品结构,进一步将高端产品向中高端产品拓展,持续提高产品性价比的同时,丰富产品线,实现产品多元化,拓宽客户面,加大开发适合城市白领阶层的产品。
第三,加大销售力度、拓宽销售渠道,用积极灵活的价格策略来实现库存快速去化。绿地在2015年将实施积极灵活的销售和价格策略。并且,针对不同地区、城市和项目特点,采取具体有效的应对措施,加快新推楼盘和现有项目的销售。而针对库存量较大、库存时间较长的部分区域,绿地将制定精准的销售策略和灵活的价格手段,提高产品去化率。
第四,做好产品的增值服务,提升产品价值的呈现力,以促进产品的快速销售。
房企去库存五大招
明源君总结下来,房企为完成2015年的去库存难题,主要使用了以下几大招式应对:
第一招,砍开工面积、缓拿地策略。一方面减少新开工面积或平稳开工,以销定产;另一方面,审慎拿地,使土地储备结构更合理化。
第二招,调整城市布局,聚焦一二线城市。目前三四线城市的库存情况已明显恶化、供需失衡明显,而一二线城市得益于经济强劲发展和人口集聚能力,市场消化速度和能力更胜一筹。
第三招,调整产品结构,加大适销产品比例。典型如绿城,在其年报中提出,2015年将高端产品向中高端产品拓展,丰富产品线,加大开发主流适销产品。
第四招,积极合理定价,加快销售去化。为实习快速去化,积极合理的定价策略也获得房企们一致肯定。恒大在今年初就祭出“商铺、车位5.5折促销”的全国性活动,而绿城也表示,2015年将会积极灵活的价格策略来实现库存快速去化。
第五招,升级IT信息系统,加强存货管理。如龙湖对存货进行货龄管理,每一套存货都按天来计算时间。而碧桂园也将存货进行分类管理,哪些部分是增值的,是哪些部分是正常卖的,是哪些部分是需要长期去化的,碧桂园会根据市场的需求做好去化的安排,对具体的指标和项目做好分解。
作者:刘芳;来源:明源地产研究院。
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