那本被很多人奉为神书的《失控》我没有看过，也没准备去看，一看书的厚度就让我望而生却

我所聊的失控，是我眼下看到的，一点点在发生，一点点在推进，然后一点点在蚕食或者剥离地产的种种环节，我相信累积到某一天，他会突然从量变到质变，以一种暴风雪的场景出现在我们面前，也就是我们眼里的失控场景。

如果说错，就当南柯一梦

失控一：90%的开发商将被淘汰，90%的运营商将成为开发商

开发商变成寡头垄断已经成为不争的事实，一线城市土地进入门槛越来越高，未来将成为5%的开发商的肉搏场所，其余的5%的房企在二三线城市寻觅机会，然后一有机会依然决心进攻一线城市。

其他90%的企业因为资金原因，被排挤到四线五线甚至六线城市，然后因为市场原因去化困难最终资金链断裂，以各种体面的不体面的方式退出房地产市场。

江山代有人才出，有人退出当然也有人进入。各种运营商将拥有更多的机会。所有项目开发和运营已经成为不能脱离的环节。商业项目、养老项目、产业项目只有具备运营能力才会拥有开发资格，大量的运营商因此得到大量的土地开发的资格，从而渗透进开发市场

房地产归根到底玩的就是场底气游戏，如果你没有足够的资金，就要拥有别人不具备的能力。

失控二：银行不再是房地产资金来源，互联网金融将是主力，境外基金将是重要补充

长尾效应因为互联网的存在在资本市场也得到最大的表现，吸引社会闲散资金的模式已经不再是银行，因为方便因为快速变现，互联网成为社会最大资金池。而资金池的释放的重要出口就是来自于房地产，与银行抗争的最大武器就是低利息。因为没有人力成本因为没有那么多公务员。

此外境外的基金也将成为重要补充，旭辉已经从境外融到了利率只有4%的资金，这等同于掐住了银行的咽喉，如果渠道可以彻底打开，这样的资金成本可以让所有开发商心动。未来银行的地位依然稳固，但是房地产对他的依赖将越来越少。

失控三：各种工种碎片化，未来再无偶像职业经理人

蔡雪梅、毛大庆、郁亮……未来房地产要想出更加优秀的职业经理人将越来越困难。房地产模板化、标准化、一致化得到充分观察的时候，所有人的工种都被充分的细分：建安采用模块化操作，现场就像搭积木一样搭建起来，销售的环球从一人多能变成每人只负责细小的一块。大数据时代，已经测算出所有出错的可能，任何人只要完成自己当下的工作，项目便可以稳健快速的发展。

也就是因为流程化的作用，个人的作用将被得到充分的减弱，强势伟岸的英雄形象在地产这行被充分削弱。

楼市发展进入下一个20年，渡过之前青春期的躁动之后，楼市未来基本不会出现大动和大乱的可能。一般乱世才会出英雄，在未来的太平盛世里，再出现偶像职业经理人是小概率事件。

失控四：大数据时代，市场的个性需求和共性需求将被得到充分的协调

未来的产品定位，一定不会只来自于对周边楼盘的比较以及几份调查问卷

互联网时代，所有数据都被转变成一个个代号，从客户购买汽车、购买家具、日用品消费以及各种行为可以产出受众对于房子、对于配套、对于地段的各种需求。项目开发将充分尊重所有的市场需求表现，所推出的产品一定是最符合市场主流的产品。产品定位失败的可能性变的越来越小。

主力产品对于共性的需求极度的统一，对于装修、对于软装等各种细小环节，个性需求将被得到充分的尊重。互联网时代，物件流通是0成本，菜单式装修不再成为损耗的核心来源。你在拥有一个高均值的同质化社区的同时也将拥有一个非常差异化的家

失控五：土地来源不仅来自于政府，还会来自片区规划运营商

中央似乎发现了只要土地没有市场化房地产好像没办法彻底市场化，中央也好像察觉到因为地方政府在土地市场的强势地位，依靠土地出让地方政府几乎将城市建设的所有职责都推卸给了开发商。所以中央做了一个非常大胆的动作，逐步下方一定程度的土地开发权。政府不再是土地来源的唯一出口，未来具备土地出让的还有可能会是片区规划运营商。

城市开发除了房地产开发，还有很大程度的产业开发、路网开发、资源分布的工作，如果政府把这些工作全部推卸给类似于华夏幸福的区域规划开发者，那么地方政府也将失去了这一片区对应的土地出让权利。

再过几年，土地市场也将出现竞争，政府派和区域开发派分别在吆喝自己手下的土地，肯定优秀的开发商购买自己的土地。并且愿意土地价格可以一定程度下滑。

土地市场出现一定程度的竞争，房地产市场才有可能市场化。土地市场成本可控，未来房价才真正可控。

失控六：地方政府渗透开发商，核心竞争力来自于优势资源垄断

因为政府的土地垄断地位被打破，地方政府为了实现自己的财政来源，开始自己参加开发环节。核心的模式在于利用手头闲置或者竞争力不强的土地，外包建安以及销售团队，通过合作的模式开发项目。

当然项目依然在市场具备一定优势，因为政府可以调配市政资源让项目的产品力得到提升，比如学区资源、比如医疗资源，政府开发的项目虽然市场关注度不高，但是都获得不错的去化，核心是来自于客户对于产品质量的信任

当然政府开发受到市场欢迎的另外一个原因就是因为对于定价的敏感，所有项目几乎很少出现高溢价的定价，几乎都是现金流类产品。所有定价都上报中央。

房地产市场此刻真的出现了不那么为收益只求快速跑量的开发商，此刻也是因为受这股力量的冲击，其他的项目也不敢贸然涨价。

失控七：预售模式被彻底终结，房地产内真正实现一手交钱一手交货

预售模式应该是只有在房地产里才会出现的交易方式。这种模式的出现核心是帮助房地产企业度过资金难关的重要模式。但是客户也察觉因为预售，对于未来的产品只能靠预期，但是自己的钱已经全部付出去了。未来的市场进入到买方市场，客户的诉求在这个市场将被得到充分的尊重。预售模式在此刻背景下显得那么尴尬。

客户要求的就是一手交钱一手交货，自己选中了楼层，自己爬到自己的房子里，自己观察完采光通风的情况，自己看好了房屋质量，然后叫定金付款。这才是一次正常的购房行为。

靠一张图纸就成交的时代已经过去了，没有人相信房子从开工到交房之间房价还会汹涌的上涨，因为人人都知道这是一个供大于求的时代。

失控八：互联网背景下所有环节充分透明，地产再无灰色收入

房地产开发的成本之所以高企，核心就是因为中间牵涉的环节太多，各种灰色地带太多。开发需要政府敲章几百个，项目开发设计的工程好多环节，最后拿出来销售在销售经理手上就有各种权利可以辗转腾挪。这些环节的存在也一定程度的推高了房价。

未来的时代，互联网的存在将所有环节都充分的放大和透明，所有人都可以检测项目开发的所有流程，互联网将过去所有看不见的环节都曝光在阳光之下，房地产的所有灰色收入都被挤压，这应该算互联网为房地产带来的最大贡献。

失控九：开发企业里所有环节都可以外包，最后只剩下财务部门和产品研发部门捏在自己手上

高度合作的年代，房地产所有的环节都可以外包，外包给更专业的团队，外包给最有优势的团队。

通过外包第一可以实现成本可控，外包团队是整体操作，可以最大程度的实现人力成本和时间成本的节约

第二因为专业化研究，外包团队一般来说也比自己开发要相对优秀

第三是因为快，对方的经验可以保证这个环节可以最快程度的推行和落地。

充分合作的时代，房地产的营销、建安、设计、人力……几乎所有的环节都可以外包，最后开发公司只剩下最后两个核心部门：1、财务部门，保证公司的现金流的流转，这个是公司的命门。2、产品研发，这个是一家企业树立在市场上的核心竞争力也是唯一一个只有投入没有产出的部门，需要自己持有保证部门的有序进行

这两个部门基本可以保证自己的可以生存和滚动前进，也是开发企业里唯一两个不能被外包的两个部门

失控十：旧城改造接替城镇化成为城市房地产发展的核心驱动力

中国城镇化依然在进行，所有的专家都在说着城镇化提升一个点中国房地产可以释放出多少的能量。但是所有人也慢慢发现了，房地产城镇化和人口城镇化出现了本质的区别。一个县城，可以造很多的房子，将城市面貌做的很好，区域形象非常的城镇化。但是人口留不住，所有人都出去打工都出去赚钱，县城没有产业，出现了空城的现象

城市的发展必须依赖产业的发展，如果没有产业支撑人口就没有留下来的可能，所谓的城镇化也仅仅是一个数字而已。当大量的三四线城市都在进入这个纠结的选择题的时候，一线城市迎来了城市开发的下一个阶段：旧城改造。

一线城市的郊区位置基本已经开发完毕了，下一轮的开发热点就是核心区域的棚户区改造以及核心区域的商业升级产业升级。

因为这一块的产能足够大，也是整个中国经济转型的重要力量，虽然立足点不多，但是能级够大，从整体产出来看已经成为中国房地产发展的核心驱动力。

只有通过一线城市的产能升级，才有可能带动二三线的城市产能带动，二三线城市的产能带动，县城人口才有留下来的可能，也就是人口城镇化才有实现的可能。

中国城镇化已经到达了一定瓶颈，后续发展必须依赖一线城市的产能提升，也就是我口中说的旧城改造。

这十点变化出现了么，的确没有，但我却感觉到一点点的变化，这一点点的变化我不知道在未来会不会从量变到质变，我宁愿相信没有，但是却感觉这一些失控的方向将会迎面而来

对于未来，我们永远要做好最好的准备以及最坏的打算

你猜这一切会出现在哪一年，2046?还是2016?

来源：

微信号 真叫卢俊的地产观

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