在今年的政府工作报告中,李克强总理“抓紧实施户籍制度改革,落实放宽户口迁移政策”、“制定实施城市群规划,有序推进基础设施和基本公共服务同城化”、“控制超大城市人口规模”等言论,备受开发商关注。

如果按照城市群规划,实现基础设施和公共服务同城化,未来可能会有更多一线城市的购房者前往中小城市置业。如同河北的燕郊、江苏的昆山、浙江的嘉兴对北京或上海外来人口的分流。“但要想在短期内改变人口集中涌入一二线城市的情况非常困难,户籍制度改革很难一蹴而就。”中国房地产业协会研究中心总监回建强直言,由于中小城市短期无法集聚大量资源,难以和大城市相提并论,因此三四线城市的购房需求的培育仍然需要一些时间。

配套也要跟进

李克强总理在政府工作报告中提到“要完善设市标准,实行特大镇扩权增能试点,控制超大城市人口规模,提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力,方便农民就近城镇化。”

城镇规划水平的提高,将决定未来的人口流向,这也将在很大程度上影响未来楼市的发展方向。

由于我国目前现行的户籍制度附着了较多的利益,跟社会保障、公共服务等紧密相连,不同区域和省份之间差别巨大。由于住房和户籍之间存在密切的联系,伴随房地产发展而来的各项社会问题与日俱增。随着户籍制度改革的推进,如果在中小城市享受和大城市同等的公共服务,那么三四线城市的房地产市场就会蕴藏巨大的需求。

不过,目前的户籍制度改革尚未在我国大规模推广,仅在部分区域的部分城市进行了试点,从目前的市场情况来看,中小城市从中受益的难度仍然较大。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,目前中小城市的购房需求主要来自两个方面:一方面是无法承受大城市房价的人选择回乡置业;另一方面是小孩的教育需求和老人的养老需求。但是要想靠这两个因素拉动中小城市的购房需求,目前看来难度较大。“尽管户籍制度改革可以加快人口导入,但是就业、医疗、教育等配套需求如果没有及时跟进的话,单纯的中小城市开放落户限制的影响非常有限。”

欧阳捷表示,仅靠户籍制度的改革还无法真正推动中小城市的发展,只有社会福利政策、产业支撑、学校和医院等基础设施全部到位后,才能帮助中小城市留住人,才能将潜在需求转变为真实需求。三四线城市未来有成长空间,但是目前存量规模仍然太大,利好消息只能起到促进去化的作用,对于开发商而言,短期内并没有太多机会。

需与大城市为邻

政府工作报告中还提到了要制定实施城市群规划,有序推进基础设施和基本公共服务同城化。“社保同城化”是城市群建设的重要内容之一,目前已有多地实现了社保同城化或者正在努力推进同城化。

实际上,“同城化”早已频频见诸报端,“京津冀一体化”早已是时下的热门词汇,北部湾经济区的南宁、北海、钦州、防城港四个城市去年已经实现了社保同城化,而在推进或者酝酿同城化的还有厦漳泉、宁镇扬、成德绵、长株潭、武汉城市圈等多个区域经济体。

从这些样本来看,“同城化”一般由一个中心城市和多个节点城市构成。这也就意味着,大城市周边的中小城市会有比较多的机会。因为率先改善的交通设施和产业基础,对于外来人口的吸引力将会增强,房价较区域中心城市相对低廉,这些中小城市可以直接获得来自大城市的“溢出效应”。

以毗邻上海的浙江嘉兴为例,由于2008年开始上海的医保可以在嘉兴直接使用,对当地养老地产等在内的房地产项目销售有所带动。

综合嘉兴市统计调查大队和嘉兴房产超市网数据,2009年嘉兴普通住宅成交套数超过了两万套,2010年有所回落,2011年嘉兴楼市在号称“史上最严厉的政策”影响下跌入谷底,成交套数仅为9275套,但是随后三年楼市再度升温,分别达到了14521套、17305套和15065套。与此同时,嘉兴的常住人口也从2009年的431.2万人增加到了2013年的455.8万人,城镇居民人均居住面积五年内约增加了10%。

尽管嘉兴楼市的销售数据与中国楼市的总体走势相近,但是平稳的人口增长和较快的去化速度,已经证明了一线城市周边中小城市的吸引力。

恒大嘉兴项目一名内部人士告诉《每日经济新闻》记者,“恒大绿洲”去年1月份交房以来,去化已经超过90%,其中的确有不少来自上海的购房者。而江苏昆山,由于地铁可以直达上海,也成为不少购房者的选择。

据了解,中南建设此前在湖北潜江、辽宁营口等中小城市去化情况不佳,但是一名内部人士告诉记者,经过战略调整,公司重心更侧重苏州、南京等节点城市,因此取得了比较好的业绩。

亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东认为,一般的三四线城市现在机会很少,但是部分紧靠大城市的中小城市情况则相对好一些,因为更多的承接了一线城市的产业转移和人口导入。

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