１、合法性：大产权房的房产证受法律保护，房地产开发商拥有《土地使用证》和《预售许可证》，在相关部门备案，国家承认并保护大产权房。而小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的，开发商没有取得《土地使用证》，因此小产权房不受法律保护。

２、办理抵押贷款：大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押：小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。

３、购买方式。购买大产权房，购房者可以全款购买也可以贷款购买。因为贷款买房的可行性较高，购房者可以先交首付，再还贷款。首付大概是房产全款百分之三十或者百分之二十。而购买小产权房必须全款，因为国家不承认小产权房的房产证。因此购买小产权房，银行不予贷款。

４、转让权：如果想要将小产权房转让或者出售的话，购房时间必须满五年之后才能转让，并且要转让的话，需要补交土地出让金，而大产权房可以自由出售和转让，并且时间上也没有限制，还不用缴纳任何费用。

５、归属权：大产权房使用的土地是国家划拨或者转让的，使用年限在５０－７０年，而小产权房的建设用地是乡镇政府集体所有的，是不受法律保护的，具体没有使用年限之说。

６、风险度：由于小产权房不受法律保护，因此具有一定的风险，而大产权房的房产证等都是由国家颁发的，是受法律保护的，因此不具备任何风险。

小产权房屋买卖合同的风险有哪些

1、“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。找法网提醒，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

２、政策风险。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

３、监管缺位。乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

来源网络，如有侵权请联系删除。