《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但没有房产证包括很多场景，比如根据因法律法规无法办理房产证的房子、暂时没有取得房产证的房子、房产证丢了、部分没有房产证的校产房、军产房等等。下面就对这几种不同的场景逐一分析。

一、因法律法规无法办理房产证

1.哪些房子不能办理房产证？

1）违章违规建筑：

利用集体所有土地开发的项目（小产权房）

未经立项批准或私自变更立项的项目

未取得规划审批的项目

私自变更规划的项目

私自改变土地用途的项目

没有销售许可证又无产权证的房屋

未经验收或验收不合格的房屋

2）土地、房屋被有关部门司法查封

2．这样的房子能卖吗？

不能。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房子本身产权权属存在瑕疵，抑或违法违规，对于这种不能办理房产证的房子，本身就不受法律保护。

3、这样的房子有哪些风险？

1）不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与。

2）不受法律保护，拆迁无法获得补偿款。

3）有被强拆风险等。

特别提醒：此类房子，千万不能买！

二、暂时没有取得房产证的房子

1.什么情况下属于“暂时没有取得”？

“暂时没有取得”，这里是指在房屋交易过程中，因为流程、手续等原因而不是违法违规等原因暂时未能取得房产证，这样的房子是可以买卖的。但是，真正走买卖流程还需要等到房产证下发之后。

2.这样的房子能卖吗？

能。可以先签订购买协议，必要时可以进行公证，等到房产证下发之后再进行交易。

举一个简单的例子：

张某房子买了好几年，房款已经全部还清，但是因为开发商的原因到现在没有办理好房产证。后来张某要去其他城市工作，决定将房产出售给朋友徐某。因为没有房产证，不能交易过户，张某与徐某先委托律师起草了购房协议，约定协议价格以及违约金，并明确写明：本协议自卖方取得房产证之时生效，并于取得房产证后一个月内办结产权过户。

注意：没有房产证的房子是不允许买卖的，哪怕先公证后过户也是存在一定风险的，买方如果必须采用这种方法，不建议支付大额定金，避免交易风险。

二、房子的房产证丢了

房产证丢失，房子能卖，但是需要先补办房产证。

1、北京市正式实施不动产统一登记制度后，丢了房本需要您在北京国土资源局系统网内做一个公示，如下图，这个公示您到房子所在地不动产登记事务中心递交申请就可以。

国土资源局刊登的遗失声明国土资源局刊登的遗失声明

2、房本丢失，产权人带着身份证到房屋所在地不动产登记事务中心做申请通告，一般情况下，20个工作日之后就可以办理到新的不动产权利证书。费用相关，普通住宅大概需要100元左右，商住房在600元左右。

3、如果房子是共有产权，需要共有产权人携带身份证共同办理；如果房子现在有贷款，需要您先和银行联系，银行那边出人出材料，协助您一起办理业务。

三、部分没有房产证的军产房、校产房

不能卖。

1.军产房，就是军队产权性质的房子，一般是部队提供用地，开发商负责建造的房子。《军队现有住房出售管理办法》第六条规定：军产房是国家军事机关所有的房屋，房屋所有权证上登记的所有人是军事机关,该房屋一般不能成为公民个人所有的财产，而且理论上存在被征用的可能，军人对军产房一般只有使用权，没有所有权，因而不能上市交易。

2.校产房，校产是原产权单位为学校的房产。这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。在北京，校产房也是不能上市交易的。

总之，没有房产证就不能进入买卖流程，上市交易需拿到房产证之后才能进行。

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