在二手房市场中，房屋买卖大的风险是什么？恐怕是因为房价的涨跌。房价跌了，购房者想毁约；房价涨了，房主想毁约。

试想一下，买第一套房或者卖了自己的小房子想换套大房子，遇到房主毁约，买不到房子不说，手中的现金却有可能因为房价上涨而面临购买力缩水的风险。

在说明毁约的各种情况之前，我们先来梳理下二手房的交易流程（简化）：

看房选房→签约订房→资金→办理贷款→缴税过户→物业交割

在整个二手房交易流程中，一般房主毁约分为四个阶段，分别是：

1、已交定金未网签；

2、已网签未贷款；

3、已贷款未过户；

4、已过户未入住。

房主在这四种情况下违约，购房者可以做什么？

第一种、已交定金未网签

从各种房产纠纷的结果来看，购房者如果只交了定金，主张继续完成交易的困难比较大。

第二种、已网签未贷款

这种情况下，购房者要求房主继续履行合同的成功率很大，但有一个大的障碍——全款支付。

具体来说，如果房主拒绝过户，双方必须走司法程序。在这个过程中，法院会要求购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说，首付已经很艰难了，如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房，难度可想而知。很多购房者也因此不再要求继续履行合同。

但是这里有一种操作方式——先借钱后补按揭，我们希望购房者了解，虽然您不一定会采用。

法院要求购房者全款支付，购房者可以先借钱，完成过户拿到房产证，然后办理房屋抵押贷款。

这种方式的难点并不在借钱，而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法顺利办下来，又要承担巨额的利息成本，普通购房者是难以承受的。

补按揭是什么？

购房者向他人借钱或者通过融资工具完成全款购房，然后以房产证为抵押向银行申请补做按揭贷款，偿还全款买房时欠下的债务，这个银行按揭贷款就是“补按揭”。补按揭一般要求在房屋过户完成后3年内申请，超过这个期限，银行一般不予受理。贷款的额度和还款方式跟正常的银行贷款没有区别，有点类似于“过桥”。

购房者须注意的是，现在银行贷款在供需两端都有所收紧，先咨询银行是否支持补按揭，再决定是否要坚持完成房屋过户。否则，购房者刚打赢官司就得卖房了！

第三种、已贷款未过户

这种情况不在少数，多半是因为房子。房子产权还在房主手里，自己却要背负贷款，的确有点难以接受。但从此类纠纷的结果来看，购房者获得支持的难度颇大，除非按照第二种方式处理：购房者全款买房。否者，购房者多能获得一定数额的违约补偿。

第四种、已过户未入住

这种情况下，房主不愿意腾房子也不现实了，房子过户完成，房产证都已经完成更名了，原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其特殊的情况出现，房主才有可能要求撤销房屋交易。

在二手房交易中，房价变动带来的交易纠纷多，购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况，是否产权人都同意卖房（现实中房主以配偶不知情为借口要求毁约的情况不在少数），在合同中约定清楚交易方式、违约处理方式等。

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