建筑物总面积与建筑总面积，虽然一字之差，但是在司法实践中，确有着不同的含义，而导致的法律后果，是存在不同的判决结果。建筑物总面积与建筑总面积离我们的生活并不远，买房过程中，会有建筑面积，套内面积，使用面积等概念，而建筑物总面积与建筑总面积这两个概念不仅出现在建筑领域，还经常出现在业委会筹备、成立以及聘选物业公司等事项投票权数中，甚至影响业主对涉及公共利益的诉权。

这里有个案例：

北京某小区成立业委会，准备到街道办办理备案，备案过程中，街道办对物业管理区域内建筑物总面积提出质疑，认为没有达到双过半，故不予备案，于是诉至法院。法院在审理过程中，双方的焦点在“建筑物总面积”的认定上 。街道办认定该小区“建筑物总面积”的依据为不动产登记中心出具的《关于的回函》，因该回函上载明 “建筑总面积”。而业委会依据的是《业主大会决议》中的物业管理区域建筑物总面积。

最后，法院认为，建筑总面积”与“建筑物总面积”的表述显有区别，且没有证据和依据来证明“建筑总面积”即为上述法律、法规、规章中规定的“建筑物总面积”，也没有任何证据、依据来说明上述两种表述指向的为同一概念。在此情况下，不能即迳行将“建筑总面积”认定为“建筑物总面积”。

为什么区别建筑总面积和建筑物总面积？

首先，两者的概念的不同。

建筑总面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。

建筑物总面积是全体业主专有部分面积之和。而什么是专有部分面积，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分面积一般按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

而不动产登记簿记载的面积与测绘机构的实测面积计算方式又不同。

其次，区别建筑物总面积的计算会影响到业主的投票权数。因为业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。根据住房和城乡建设部发布《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条的规定“ 依法登记取得或者根据 物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。”

且《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

如果没有达到足够的业主投票权数，就无法通过决议。

且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释中第十八条规定，“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”

因此，建筑物总面积的计算还影响到业主的诉权。

以上，虽一字之差，但法律所赋予的内容却不同，筑物总面积的计算与业主的投票权数息息相关，业主行使业主的权利时候，务必注意到这点。

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