第一章 房地产基本概论

第一节 房产与地产

一、   房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。

二、   地产的概念与分类

地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：

l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分

土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

四、房产的分类

住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

五、房产所有权的分类

占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

第二节 房地产市场

一、   房地产市场的概念

狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。

广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

二、   房地产市场的特点：

经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

三、   房地产市场的分类

（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

四、   本市房地产市场概况：

（1）一级市场：

主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。

土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活

配套设施建设等内容。

土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。

（2）二级市场

现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。

供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。

平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。

各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。

（3）三级市场

现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。

平均价格：现在售二手房标价的平均值

供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。

主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。

第三节 房地产消费

一、   房地产消费的类型：

投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了

作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、

结构和形式，通过出售或出租来获取利润。

生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，

为生产和经营提供活动空间或场地。

消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。

二、   房地产消费的特点

普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。

多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。

不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。

连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。

消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。

增长性：一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

三、   影响房地产消费的因素

（1）经济社会发展及城市化的水平

经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。

（2）城市人口增长及生活水平

城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。

（3）房地产价格水平

与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。

（4）国家政策

国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。

（5）城市产业结构

城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。

（6）消费者对经济发展形势预测

消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。

第二章     房地产开发经营

第一节 房地产开发经营的主要阶段及基本程序

一、房地产开发经营的主要阶段：

根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。

1、 建设工程项目设立或运行过程

2、 房地产建设工程项目规划与审批

3、 土地使用权的取得

4、 征地与拆迁

5、 工程建设与管理

6、 房地产的租售管理

7、 房地产的物业管理

二、房地产开发经营的基本程序

1、提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。

2、向本市计划委员会提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向规划委员会申报。

3、市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求建设单位进行项目可行性研究。

4、申请者向计委和市建委提交项目可行性研究报告。

5、市计委、建委、首都规划建设委员会（简称首规委）与各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性研究报告，如果同意可行性研究的，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。

6、申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到城市规划管理局（简称市规划局）领取规划设计任务通知单，办理征地意见书。

7、申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见，这一阶段可分为两种情况：

第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土地：

（1）到区、县土地管理局（简称土地局）、规划局，以及所用土地的乡政府村公所征求意见。

（2）将征求意见的结果报本市土地管理局。

第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地：

（1）到当地的区、县的土地管理部门征求意见。

（2）将征求意见的结果报本市房地产管理局。

8、以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正式办理用地手续。

9、收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下三部分工作。

第一部分：

1.划局办理规划用地许可证

2.申请确定规划设计条件

3.持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见

4.规划局审查后，下达规划条件通知单

5.根据规划条件通知单，委托有资格的规划设计单位或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行归户啊设计，提出规划设计方案

6.到规划局领取设计方案送审书

7.规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见

8.规划设计方案设计出图后，送规划局审图，方案通过后，可进行施工图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证。

第二部分：

（1） 画桩位，并给出打桩条件

（2） 委托测绘院钉桩、并进行测绘

（3） 将打桩收集到的数据，提交设计单位。

第三部分：

（1）  持规划用地许可证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式，招标投标出让方式、以及划拨的方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。

（2） 在立项报告批准之后，即可到建设项目所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作。

（3） 地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证。

（4） 对建设用地进行三通一平等工作，即通水、通电、通路和土地平整等。

在这里需要完成的具体工作是：

a.到园林局申请伐树许可证；

b.了解线路情况与供电局协商改造、移线方案；

c.燃气、道路、上下水等现状管线改路；

d.到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，委托施工。

10、完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作。

第一部分：

（1）  到税务局领取税单；

（2）  持年度计划、税单到区计委领投资许可证登记卡，登记并领取许可证。

第二部分：

（1） 到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）

（2） 到市建委工程处领取开工审批表

（3） 持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程（上水、下水、热力、燃气、电力、电信）报装工作，报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（四源费是指自来水建设费、污水处理费、供热建设费、燃气建设费。均按照建筑平方米收取）

如果是公建部分，则是根据使用量确定收取的标准，同时一般是在市政工程开工前交纳。

（4） 到市建委主管部门核实任务

（5） 到市建委工程处办理招标审批手续

（6） 填写招标申请书，并到市招标办办理招标登记

（7） 组织招标办及投标单位到现场勘察

（8） 对施工单位进行资格预审

（9） 进行预算审查处审查标底

（10） 招标办审查标底

（11） 建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议

（12） 编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书

（13） 经招标办同意正式确定施工单位

11、完成以上工作，施工准备工作即将进入尾声，在这个阶段还需要做好以下几项工作：

（1） 委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督

（2） 到市统计局落实任务

（3） 市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续

（4） 到市开发办秘书处登记备案

12、完成以上工作，施工准备工作即告结束，到市建委领取开工证，进入项目施工阶段。

第一部分：组织各项市政管线的设计工作

第二部分：通知园林绿化主管部门，办理小区绿化手续

第三部分：按道路方案施工，到市规划局主管部门办理道路施工许可证

第四部分：

（1） 办理自来水管线设计，到市规划局市政处办理上水管线施工许可证

（2） 办理下水管线设计，到市政规划局市政处办理污水管线施工许可证

第五部分：委托热力公司进行热力线路设计，到市规划局市政处办理热力管线施工许可证。

第六部分：委托燃气公司进行燃气管线设计，到市规划局市政处办理燃气管线施工许可证。

13、土建工程完工后，建设单位组织各项市政配套工程的施工。完工后组织施工单位、设计单位、质量监督单位及其它相关管理部门进行联合验收。合格后即可交付使用。

第二节 房地产开发经营的风险

一、房地产开发经营风险

1、房地产开发经营风险成因

（1） 房地产位置的不动性或固定性，决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性

（2） 房地产投资时间的长期性决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性

（3） 房地产投资经营的固定性决定了房地产投资经营的不易变现性

（4） 房地产市场信息的分散性，在不同阶段有着不同的表现形式和作用

2、地产开发经营风险的类型

（1） 房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险。

（2） 房地产经营管理社会风险：分为两个方面，一是由于政治方面的原因引起的，如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策等。二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，如：盗窃、欺诈等形成的风险。

（3） 房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确定因素引起的。

（4） 房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险。

（5） 房地产经营管理企业内部的风险。

3、地产经营风险的管理办法

（1）回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营风险的目的。

（2）转移风险。是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去。

减轻风险的损失。经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。

（3）经营项目实行保险。对经营项目实行保险，是经营者转移风险的一种比较好的方式。保险虽然也要支付费用即保险金，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小的多。

第三节 房地产开发经营的可行性研究

一、可行性研究的概念

可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法。

二、可行性研究的阶段

可行性研究大体分为三个阶段，即机会可行性研究阶段；初步可行性研究阶段；。

（1）机会可行性研究阶段及其任务

其主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产的经营企业来说，就是对经营管理项目提出建议。

（2）初步可行性研究阶段

其主要任务是根据机会研究阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选择和选址，建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等状况。

（3）终可行性研究阶段

是可行性研究的最后一个阶段。其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细的和深入细致的分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一个和几个可供选择的最优方案，作为经营管理的决策依据。

三、可行性研究的内容

房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多，可以根据不同的标准把他繁的内容归结为不同的方面。但是，房地产经营管理可行性研究必须包括以下三方面内容：

1、 地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需要。所以其首要的就是研究有没有市场，市场的容量有多大。有没有市场的问题是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题。所以这个问题就成为全部可行性研究的基础和前提。

2、 工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题是解决房地产经营管理的“可行性”问题。

3、 经济效益问题。就是通过房地产经营管理的经济评价，研究是否赢利和赢利水平的高低。这是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的的问题。

四、房地产开发项目可行性研究报告

1、 房地产经营项目的背景状况

2、 房地产经营管理项目的概况

3、 可行性报告的基本数据

4、 房地产经营项目的成本估算

5、 资金筹集与供给方式

6、 资源采购与供应

7、 房地产经营管理项目市场分析

8、 房地产经营管理项目财务评价

9、 房地产经营管理风险分析

10、国民经济社会评价

11、房地产经营管理项目开工日期、竣工日期和竣工验收初步安排

12、结论。

第四节 商品房预购预售管理

商品房预购预售实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前或房产还没有竣工以前以预售的方式把房屋卖了出去。也就是先付款，后交货。在香港也叫卖楼花或炒楼花。

一、预售房屋条件及程序

〈〈中华人民共和国城市房地产管理法〉〉第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：

（1）交付全部使用权出让金，选取土地使用权证书。

（2）有建设工程规划许可证

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

二、房屋预售的具体程序

（1）房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划，包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。

（2）经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订《房屋预售合同》。

（3）理房屋登记、鉴证。

（4）房地产开发商在房屋竣工后，应当按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，购房人凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。

第三章 建筑学基础知识

第一节 建筑物的分类

一、建筑物的用途分类及特点

民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类：

（1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。

（2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。

工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类

1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

三、按建筑结构承重方式分类

1、承重墙结构

它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。

2、框架结构

主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。

3、排架结构

主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。

4、其他

由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。

四、建筑高度分类

建筑物可根据其楼层数量分为以下几类

1、低层：2层及2层以下

2、多层：2层以上，7层以下

3、中高层：7层以上，16层以下

4、高层：16层以上，24层以下

5、超高层：24层以上

第二节 房屋构造概述

一、建筑材料知识

主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。

1、水泥

（1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种

（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。

（3）常用水泥的技术特性

l凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。

l体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。

l水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。

l细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。

l标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。

2、钢筋

（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。

按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。

按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。

按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。

（2）建筑用钢筋的应用

l Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。

l 变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。

l 冷加工钢筋

冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。

冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。

3、木材

（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。

（2）建筑木材的性能与用途

l 红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。

l 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。

l 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。

l 落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。

l 杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。

l 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。

l 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。

（3）木材的类别

为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。

原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。

杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。

（2）混凝土的性能：

l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。

l 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。

l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。

5、黏土砖

黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。

（1）黏土砖的种类：

l 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115 mm×53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。

l 空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm，每立方米约重1400 Kg。

（2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。

（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。

（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。

（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。

二、房屋构造组成部分：

1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。

（1）地基和基础：

地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。

基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。

（2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。

（3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。

（4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。

（5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。

（6）门和窗：

门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。

窗：其主要作用是通风采光。

一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。

2、基础

（1）基础的类型

按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。

按埋置深度可分为：浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。

按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。

按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。

条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础

l 刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。

l 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。

独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。

满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。

l 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。

l 箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。

桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。

l 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。

l 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。

（2）基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件：

l 土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。

l 地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。

l 冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。

l 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。

墙体

（1）墙体的分类：

按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。

对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。

根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。

（2）砖墙的厚度

l 砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）

l 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。

l 砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。

（3）过梁与圈梁

过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：

l 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。

l 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。

l 钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。

圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。

地面与楼板

（1）地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。

l 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。

l 垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。

l 基层：垫层下面的土层就是基层。

地面的种类：

l 整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等

l 块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。

（2）楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。

钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。

l 现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又可分为如下三种现浇楼板：

钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm。

钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1.7—2.5m，厚度为60—80 mm。

无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。

l 预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种：

实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。

槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。

窗与门

（1）窗的作用与类型

l 窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。

窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。

作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。

l 窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。

按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。

按窗的层数可分为单层窗和双层窗。

按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。

（2）门

l 门的作用和类型：

作用：门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。

门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。

门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。

类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。

按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。

按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。

平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。

弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。

推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。

转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。

卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。

l 门的构造

平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。

常见的门扇有下列几种：

镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm空隙。

夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简单，表面平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。

拼版门扇：做法与镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由许多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。

6、楼梯

（1）楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。

楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。

按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。

按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。

按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。

l 单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。

l 双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。

l 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。

l 双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。

（2）楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。

l 楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38度，以26—33度较为适宜。

l 休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。

l 栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。

（3）楼梯的构造

钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种。

现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。

l 板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。

l 梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁

装配式钢筋混凝土楼梯的使用有利于提高建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。

l 小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制，然后进行装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。

l 大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装。

7、屋顶

（1）屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。

（2）屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。

l 平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。

l 坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。

l 曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。

l 多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。

第三节 房屋面积计算

一、房屋面积的分类

1、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。

2、建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。

3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。

二、计算建筑面积的范围：

1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。

2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。

4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。

10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。

14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。

三、不计算建筑面积的范围

1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。

4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。

5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。

8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

第四节 中西建筑风格概述

随着改革开放，各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来。从建筑风格上来看，有新颖、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等。

一、中式建筑特点：

1、组群分布，主次分明，富有节奏感。在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。

2、讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、与山明水秀的自然环境相融合。而北方的建筑物多色彩浓艳，对比强烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空作背景，强烈的对比，给人留下深刻的印象。

3、装饰具有多样性：中式建筑物的窗是装饰的重点。窗的形状有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。如被誉为“古民居博物馆”的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装点得古朴典雅。

4、建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区别。

庑殿式建筑：最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。

歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡。

攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。多见于坛、阁、亭、塔之顶。

悬山式建筑：屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条。

硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。屋脊同悬山式。

二、   西式建筑风格特点：

1、罗马式建筑：罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简单明确，造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教会威力的化身。如天津老西开教堂，它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶，檐下为半圆形拱窗，色彩对比鲜明。堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画，装饰华丽。

2、哥特式建筑：哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一。哥特式建筑与罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜，统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锋利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的宗教情绪的集中表现。如黑龙江哈尔滨市的南岗尼古拉教堂，为哥特式全木结构的建筑，它的外表是两根交叉曲线复杂结合，线条轻快的尖拱形拱门，内部具有庞大的空间，顶上是巨大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的神秘幻觉，从而突出上帝的至高无上的权威。

3、复兴时期的建筑：此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格。其造型上排斥象征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表。如矗立在上海外滩的浦东发展银行大楼，大理石外墙，古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式，显示出庄重、华贵、典雅的审美趣味。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品，表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。

4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，着意追求在建筑空间组合中产生复杂变化的效果。如上海和平饭店，就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶，柱子很多，在不同的光线下产生各种明暗变幻。色彩运用也十分大胆，以红色和白色为主调。更值得注意的是窗子，不仅式样多，而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充满了活力。

5、西式现代建筑：以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料，采取与基本结构体系无关的建筑物内部空间分割法，强调材料本身的质感和比例的美。如深圳的国际贸易大楼，它高160米，有53层楼面。外形线条简洁、明快、挺拔流畅，象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯，即使是在乘坐电梯的片刻也能欣赏到室外风光。

6、庭院式建筑：是指运用几何图形，把古代传统的建筑艺术与现代化的最新技术巧妙地融合在一起，建造成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物。如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有325房间的大饭店，因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成，最低的一层楼高，最高的只有4层。屋顶采用中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墙，色彩淡雅别致，多走廊，拥有精巧的庭园，充满了江南书卷气息。它的内部设施却很现代化，如溢香厅，上用透明玻璃顶，充分运用电脑、空调、光感应等新技术。走进饭店，江南秀气扑面而来；踏入房间，又能得到最现代化的享受。

三、   中西合璧

把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成。主楼周围是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅，供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动，生机盎然。大楼的北侧，有一幽静小道通向“小村”。在“小村”中，有许多栋小巧别致的日本式乡村别墅，充满了东方情调。

第五节 建筑识图

学会识别、使用建筑剖面图、平面图、立面图、及水、电、暖图。

第三章 房地产交易

第一节 房地产价格

一、房地产价格的特点：

房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。

房地产价格的特征主要有下列四个：

1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金

房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握价格及期待的资本化率，即可求得。

2、房地产价格实质上是房地产权益的价格

由于房地产的自然地理位置有不可移动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。

3、房地产价格是在长期考虑下形成的。

一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格）。在估价时，应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。

4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用

这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。

二、房地产价格的种类：

进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。

1、市场价格、理论价格、评估价格

A市场价格

房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。

市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。

公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。

公平市价形成的条件归纳起来有下列七个

(a)公开市场；

(b)交易对象具备市场性

(c)交易双方具备充分信息

(d)交易双方不受任何压力

(e)理性的经济行为

(f)适当的期间完成交易

(g)正常合理的付款方式

B理论价格

房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。

C评估价格

房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。

在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。

评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。

由上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格

2、土地价格、建筑物价格、房地价格

这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。

A土地价格

土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。

同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。

Ｂ建筑物价格

建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。

Ｃ房地产价格

房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。

对于同一宗房地产来说：

房地价格＝土地价格＋建筑物价格

土地价格＝房地价格－建筑物价格

建筑物价格＝房地价格－土地价格

3、总价格、单位价格、楼面地价

这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

Ａ总价格

房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m２的土地价格，一套面积为200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。

Ｂ单位价格

房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。

认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：

土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积

由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。

Ｃ楼面地价

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：

楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积

由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

楼面地价＝土地单价÷容积率

弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。

4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格

这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。

Ａ所有权价格

房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。

Ｂ使用权价格

房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。

C其他权利价格

其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。

5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格

A买卖价格

买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。

B租赁价格

租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

C抵押价格

抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即

抵押价格=预期价值-处置税费

这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。

D课税价格

课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。

E征用价格

征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。

6、拍卖价格、招标价格、协议价格

这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。

A拍卖价格

房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。

B招标价格

房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。

C协议价格

房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。

D上述三种价格的关系

从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。

7、基准地价、标定地价、房屋重置价格

这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”

A基准地价

城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

B标定地价

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

C房屋重置价格

房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

8、底价、期望价、补地价

A底价

底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售。

B期望价

期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价。

C补地价

补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即：

补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价

对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：

补地价=〔（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率〕×原容积率下的地价

9、其他价格

除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。

其中，现货价格是指钱货即期两讫的价格，期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是：

期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值

第二节 房地产价格的影响因素

房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。

要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识：

l 各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格的，有的因素则提高房地产的价格

l 各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大），有的因素则影响较小。但是，随着时期的不同，地区的不同，或者房地产的类型不同，那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。

l 各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格；有的因素在某一状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格，但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产的价格，但从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合理决定的。

l 某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的，但更多的因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说，房地产估价必须借助科学的估价方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础，计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正。

影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。

一、供求状况

供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求决定，与需求成正相关，与供给成负相关。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型：

A全国房地产总的供求状况

B本地区房地产总的供求状况

C全国本类房地产总的供求状况

D本地区本类房地产总的供求状况

由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定某一房地产价格水平高低的，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。

二、自身条件

房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下：

1、位置

各种经济活动和生活活动对房地产位置都有所要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，价格有较大的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。

房地产价格与位置优劣成正相关。商业房地产的位置优劣，主要是看繁华程度、临街状态。居住房地产的位置优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。“一步差千金”对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的位置优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位置有利于原料与产品的运输，便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。

房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。故房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变动，这种变动可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的位置由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。

2、地质

不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求，不同的土地有不同的承载力。地址条件决定着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关；地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。

3、地形地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高低关系，特别是与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格。

4、土地面积

同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相应较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价格会大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。

5、土地形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高；土地形状不规则，地价就低。

6、日照

日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。房地产价格与日照的关系具有下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅），必低于无遮挡情况下的同等房地产的价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。

7、通风、风向、风力

一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。

8、气温、湿度、降水量

这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响力就大。

9、天然周期性灾害

凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他土地。

10、建筑物外观

建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。

11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等

三、环境因素

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素有：

1、声觉环境

噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。

2、大气环境

房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。

3、水文环境

地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响

4、视觉环境

房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，这些对房地产价格都有影响

5、卫生环境

清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响

四、人口因素

房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。

1、人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。

2、人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。

3、家庭规模

是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。

五、经济因素

影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及金融状况，物价（特别是建筑材料价格），建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。

1、经济发展

经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

2、物价

房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。

就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。

从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。

3、居民收入

通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投机），则必然会引起房地产价格变动。

六、社会因素

1、政治安定状况

政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。

2、社会治安程度

社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。

3、房地产投机

房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。

一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：

l 引起房地产价格上涨；

l 引起房地产价格下跌；

l 起着稳定房地产价格的作用。

当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

4、 城市化

一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。

七、行政因素

影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。

1、土地制度

土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。

2、住房制度

住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。

3、房地产价格政策

房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。

4、特殊政策

在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。

5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划

这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。

具体表现为下列两个方面：（1）就某一块土地而言，它会降低地价。（2）从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。

6、税收政策

直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。

7、交通管制

某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。

八、心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：（1）购买或出售心态；（2）欣赏趣味（个人偏好）；（3）时尚风气；（4）接近名家住宅心理；（5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数；（6）讲究风水；（7）价值观的变化。

九、国际因素

国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因素有下列四个

1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。

2、军事冲突情况。

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威

胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。

3、政治对立状况。

如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、

终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。

4、国际竞争状况

这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。

十、其它因素

影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。

第三节 挑选房产应考虑的问题

一、价格

购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。目前对商品房的普遍感觉是价格太高，这两方面的情况一是相对于商品房的价值而言，有的价格背离了价值。另一种情况是商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看， 我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收入者 ，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。

二、面积

购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。目前，购房者经常接触到的是建筑面积和使用面积两种指标。

1、建筑面积。指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积。在房地产销售、出租以及房地产产权登记时作为计量标准。

2、使用面积。指建筑内各类可以有效使用空间的净面积。

3、面积标准。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积太小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费，对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。

购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时， 一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法是：

1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。

2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。

三、地段：

开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。

一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。

四、 交通

评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。

最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为15至30分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。

五、 房型

随着生活水平的提高，购房时应不再单纯地考虑住得下的问题，而要求住得好，住得舒服。四明结构，食寝分离，居寝分离，功能分区明确，空间布局合理，采光、通风、私密性的房型 ，将成为购楼时选择的目标。

功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。

现代住宅的户型特点：住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。

现代住宅户型设计发生一些变化：

1）户型逐步扩大

2）强调厅的重要性，扩大厅的使用面积，变暗厅为明厅，减少厅的内部交通功能

3）适当增加厨房、卫生间的使用面积，完善内部功能，提高舒服性

4）居室外的面积不求大，要求面积指标适当，大小卧室外比例合适，严格分

主卧、次卧

5）高级住宅增加了卫生间的数目，在主卧设置卫生间，别墅基本上每层都有

卫生间。

六、   朝向与楼层：

住宅位置已经固定，不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒服，将取决于以下因素：

1 、朝向：任何一个购房者在选取房过程中，都有会注意到的到所购住宅的朝向问题，住宅朝向直接影响人的生活。

良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。

传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。

层次：选择层次要考虑以下几个因素：

1） 遮挡及采光情况

2） 生活的便利程度

3） 环境要求

4） 家庭人口年龄构成及健康情况

5） 住宅楼的总层数

一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上，2/3以下为较好的层次，此外对层次的选择还与购房者对数字的偏听偏好有关。

七、采光、通风与层高

采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊（一般为外廊）有的虽称直接采光，但厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。

选购住宅时，其主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康都不利。

住宅的通风要满足对空气流动的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流动，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南，南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”）通风效果要差一些，通风的另一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井，开井及机械装置通风。

北京地区对普通住宅的层高要求最低为2.7米，适当提高层高，对使用者都有利，特别是大空间的层高及净空高度一定要保证。降低层高，就等于压缩了生活空间，对使用人的心理感受、家俱布置都有不利影响。

八、居住环境

居住环境的舒适程度往往是衡量住宅单词的最重要的因素，也决定着商品住宅升值潜力的大小。住房周围的环境包括居住环境和生活环境两大类。住房最好不要选在工厂特别是污染严重的工厂附近，工厂及其噪声，排出的废气、废水将严重污染居住环境质量；也不要在城市干道或过境旁，更不宜在飞机的航线之下，来往车辆或飞机的噪声，会干扰正常的休息睡眠。生活环境是指住房周围是否有商业网点，是否有幼儿园、学校，是否有医院诊所、邮电通讯、文化娱乐等公共设施。

九、建筑质量

在选购商品房过程中，最难以把握的就是质量问题；在日后使用过程中，使人感到烦恼最多的也是质量问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工和使用。房屋质量好坏主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理及质量监督几个方面。凡建成后未取得《质检合格证书》的建筑，不得交付使用。因此，一栋建

成的商品住宅楼是否有《质检合格证书》，也是其质量好坏的一个标志。购房者应认真查看《质检合格证书》，并查清该证是否是所购住宅的合格证，发放单位是否为有权发证的质检部门，内容中是否有特殊说明。在此过程中若有疑问应及时向有关专业主管部门进行咨询并寻求指导。

十、物业管理状况

安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业管理，只能是有居而不安。所谓安居，关键不仅在于物业硬件的有无，而在于营造、保持和提高整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的软环境。这一切只有专业化、规范的物业管理才能提供。

购房者 在选择房屋的同时，往往会会选择一家好的物业管理企业，以确保居住时的舒适、安全和方便。在商品房预售阶段，购房者通过其他方面来了解该商品房的物业管理状况，如向开发商询问日后管理的物业管理公司名称、情况；询问与物业管理有关的硬件设施是否到位等。如果所购买的商品房部分交付使用或全部交付使用，则会直接到该小区去实地考察一番。主要从该小区的治安状况、清洁状况、收费水平等方面了解住宅小区的物业管理状况，因这三点是物业管理中最基本的内容，它体现着物业管理的水平。

十一、 开发商实力

在购买房产，消费者会认准信誉好的开发商，认准品牌。具体到购房时，消费者一般采用一问、二看、三考察的方法。

A询问房产公司的主管部门。购房者往往通过各种渠道了解选中住房的开发公司开办的时间、开发的项目、资信情况、一些工程质量检测情况等，如发现这家房地产开发公司在各方面都表现较好时，会考虑购买该公司的商品房。

B观看房地产公司的办公处。按照通常的时常规则，势力雄厚、信誉好的房地产开发公司，在各方面都注重自己的企业形象，无论是对消费者，还是对其他供货单位，都有良好的信誉。

C考察已开发的住宅区。购房者会到该公司已开发建成的住宅区去了解。一般会先看周围环境，如果环境好，则这家公司在物业管理上较负责。如果垃圾遍地，环境差，则物业管理有缺陷。再到住户中去探问，管理是否好，收费是否合理。最后到已经入住的房中看质量如何。

十二、 其它考虑因素

除以上应考虑因素外，在选房过程中还应考虑到其余众多因素，如地区升值潜力、社会治安、文化环境、亲情因素等。

第四节 各类房地产的特点比较：

一、房地产按使用性质分类：

1、住宅

l 民宅

l 公寓

l 花园别墅

2、公房

3、商铺

4、厂房、仓库

二、各类房地产特点比较：

分别从销售方式特点、单位面积、坐落地域特点、设施特点及需求客户特点等几方面进行比较阐述。

1、 公寓房（包括普通公寓住宅、酒店服务公寓）

销售方式：出售（主要）、租赁

面积特点：100—200平方米

坐落区域：城市居住聚集区。环境较为安宁、生活设施齐全、方便。

设施要求：民用水、电、煤气、电话。

客户来源特点：主要为本市常住居民。

2、 办公房：

销售方式：租赁（为主）、出售

面积特点：面积幅度较大，一般从几百平米到上千平米。

坐落区域：金融区。交通便利、具有大量停车位。

设施：电、水、多条电话线路，商务服务。

需求特点：本地具有法人资格的公司、外地公司办事处。

3、 花园别墅：

销售方式：出售（为主）、租赁

面积：250—450平米

坐落区域：市郊结合部，交通便利、无环境污染。

设施：煤气、水、电、电话、花园等。

楼层：1—2层

需求特点：外籍、外地商人及本国富有的人

4、 商铺：

销售方式：租赁（为主）、出售

面积特点：形式多样，幅度很大。独立铺面面积一般在一百平米左右，大型购物中心面积约为几万平米不等。

存在形式：独立门面店铺、商场购物中心

坐落区域：商业氛围较浓，人员流动量大，交通便利，同行少、消费层次与商品较为符合。

设施：水、电、电话。

面对客户：本地、外地的商品零售商。

物业特点：橱窗大、门面宽、进深小。

5、 厂房、仓库：

销售方式：租赁、出售

面积特点：一般面积很大，从几千到上万平米

物业特点：交通便利（靠近码头、高速路）、大型车辆出入方便、顶高、防潮、价格便宜。

设施：水、电、电话等。

客户需求特点：加工工厂主、超市、娱乐经营商。

第五节 房地产交易

一、房产信息来源：

1、媒体广告

媒体广告包括报刊杂志上的广告、广播电视的广告和招贴广告等。通过各种媒体广告来宣传预售和销售的房屋，是房地产开发商最普遍采用的市场宣传相识。房地产广告一般包括预售和销售房屋的位置、面积大小、装修标准、产权性质、销售价格，是否有金融机构提供按揭，预售许可证号码以及代理商和开发商电话号码、售楼处地址等内容。

2、开发商或代理商的宣传品

房地产开发商或代理商通常把给潜在的房地产消费者邮寄或发送宣传品作为媒体广告的辅助手段。其邮寄工作一般由开发商委托物业代理机构或专门代理邮寄业务的公司，针对根据有关线索筛选出来的潜在买主来做的。发送宣传品主要是在某些公共场所散发有关的宣传材料。这种方法与做广告相比，成本相对低一些，购房者 通过阅读这类宣传材料，一般能比广告获得更多的信息。

3、售楼书

售楼书是有关房地产的详细介绍材料，这类材料通常由开发商或代理商直接寄送给那些对广告、邮寄宣传材料有反应的客户，或直接寄送给那些已知的对租买该房地产有兴趣的人，购房者 也可以在开发商的售楼处得到售楼书。售楼书一般是请专业设计师设计的，通常是印刷成精美考究的小册子，图文并茂，富于吸引力。

4、现场广告牌

现在大多数房地产施工现场都树立一块或若干块广告牌来介绍正在施工的项目的情况。广告牌的内容通常包括项目规划模型图、位置图、项目介绍以及经过精心选择的具有宣传性的广告词。另外，开发公司、承建公司、监理公司、代理公司、设计公司的名称也是广告牌中必不可失的内容。此外，将《施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设施工规划许可证》等证件的号码列在广告牌上，也可增加购房者 的信任度。

5、场样板间

建筑物施工完毕后，开发商会提供样板房展示给购房者。样板房通常经过精心装修，并配齐家具设备和必要的装饰品。购房者统管参观样板房，听取售楼人员的现场讲解，可增加感性认识，对欲购买的房屋留下较深的印象。

6、地产交易会

房地产交易展示会一般由房地产行政管理部门或大型房地产代理公司举办，会上展示交易的房地产项目数量较多，一般还有行政主管部门和专家接待购房者的咨询并处理相关业务，购房者参加房地产展示会可以获得较多的房源信息和书面材料，在会上购房者可对参会的名家房地产公司和代理公司的资源情况进行调查、比较、从中选择信誉好、实力强的房地产开发项目。

7、接与营销人员的交流

购房者在对广告、售楼书等书面材料有所了解，初步确定欲购买的房屋后，还要向开发商或代理商的售楼人员进行直接咨询，从中了解购买房屋的各方面的具体情况，包括入住者的手续，购房款之外的其他费用，房屋保险公司、价款支付方式、合同公证情况等。

二、对客户进行购买力的分析

1、估算家庭可动用的资金

购房者要对自己到底可以拿出多少钱来买房有一个大致的估计，做到心里有数。购房者首先要计算一下自己家庭的平均月收入，包括每一个家庭成员的薪金所得，利息收入和各种货币补贴等，再计算家庭的日常开支，包括家庭成员的饮食、穿着、交通、文化娱乐以及教育费用等方面的开支；然后还要留下一笔用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，加上家庭以前的积累存款，就可以估算出自己的购房能力。

2、了解房屋价格中的地价

土地的价格是商品房价格构成中的重要组成部分，据有关资料统计，目前我国城镇商品房价格构成中，土地费用占20%-----30%左右。在城市中，一般处于市中心的地段或交通方便的景点、开发区、商务中心、文化中心等处的地价相对较高，城市的房地产管理部门公布的基础地价、标定地价以及处于不同地区的同一类型的商品房价格上的差别了解有关地价的资料。

3、考虑欲购房屋的面积

购房者要根据自己的家庭人口数量和住房需要，来考虑欲购房屋的面积。房屋面积的大小直接关系到房屋的售价。房屋面积多一平方米，购房者就可能要多付几千元，甚至上万元。购房者在买房时，要了解一座建筑物的有效面积系数（即“得房率”），所谓有效面积系数是指建筑物内可使用面积与总建筑物面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层的砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7---0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7---0.75左右,低的只有0.65 。由于购房者都是根据建筑面积付款的，因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到的房子的使用面积的多少可能差别很大。

4、调查有关物业管理的各项支出

目前新建的住宅小区都实施了物业管理服务，物业管理服务收费的项目包括：公共设施和设备日常运行、维修及保养费、绿化管理费、清洁卫生费、保安费、管理和服务人员的工资及福利费、物业管理公司固定资产折旧费等。购买者一旦购买了房屋就要支出物业管理的费用，这笔开支一年中少则数百元，多则数几千元。

5、衡量家庭偿还贷款的能力

为了增强普通收入者的购房能力，国家将大力推行购房贷款业务，以解决购买力与现实住房需求的矛盾。购房者利用银行贷款购房时，要考虑银行贷款利率的高低，银行可借贷金额，首期付款金额，分期付款的期限，每月付款等因素。

6、确定购房及抵押贷款时的税费支出

购买房产时购房者要按照国家有关规定交纳一定的税费，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政性收费等。按照国家税收规定，房产税的税率为房产值的1.2%；契税的税率为房屋成交价的3%；印花税为合同售价的1‰；大中城市的土地使用税为每平方米0.4元至10元；各地区有关房地产的行政性收费项目各不相同,收费额也不一样。

7、准备必要的咨询服务费用

由于购买房产涉及到多方面的专业知识，购买房屋的程序、手续比较复杂繁琐，为了使自己的合法利益受到保护，购房者应树立“在专家指导下购房”的观念，把必要的咨询服务费、律师费等列入自己的购房预算之中，花这笔钱可以接受专家提供的专业服务，聘请律师可以给自己把关，避免以后可能出现的巨额经济损失，还是很值得的。

第六节 房产相关税费制度

一、税费基本知识

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，强制地、无偿地征收货币或实物的一种经济活动，是国家参与社会产品和国民收入分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。

税收具有下列显著特征：

l 强制性。国家税收，是由税法直接规定的，纳税人必须依法纳税，自觉履行纳税义务。否则，就要受到法律制裁。

l 无偿性。国家以税收形式取得财政收入是无偿征收，是一种单方的法律行为。

l 固定性。国家税收，是按照税法规定的比例或数额征收。

税率是指纳税额与征税对象数额之间的比例，它是计算应纳税额的尺度，我国现行税法的税率有比例税率、累进税率和定额税率三种。

二、税种与标准

契税

根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：

买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%）

典契税率，按典价征收3%

赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%）

印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。

印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。

印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

A购销、加工承揽、建设工程勘探设计、建筑安装工程承包、财产租赁、货物运输、包储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证。

B产权转移所有

C营业帐簿

D权利、许可证照

E经财政部确定征税的其他凭证

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

A对一些载有金额的凭证，采用比例水利。税率共分五个档次：分别为所载金额的1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。

B对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，每件缴纳一定数额的税款。

房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房屋租赁印花税为0.1%。

土地增值税

土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。

作为普通消费者个人所购房产，如果仅用于自己居住使用，不用缴纳土地增值税；只有在购房者再转让经营此房产，并获得一定的增值收益时，才有必要缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

土地增值税的征收实行四级超额累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%

增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%

土地使用税

土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。

土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇开征，在这些行政区域国有土地的使用单位和个人，都是土地使用税的纳税人。

土地使用税以纳税人所使用的土地面积为计税依据。

土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。

A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。

B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。

C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。

D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。

房产税

房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。

房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。

房产税的计税依据为房产原值一次扣减10%至30%的余值，具体减除幅度则由省市自治区、直辖市人民政府规定。房屋如出租，则可以年租金为房产税的计税依据，税率为12%。

营业税

凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。

第七节 购房贷款

一、购房贷款形式

（一）按揭

按揭即个人住房商业性贷款。它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。

1、 按揭的前提条件是：购房者必须将购入的房屋作抵押，房地产开发商必须回购担保。

2、 申办个人购房抵押贷款应具备的条件。（1）借款人必须是具有独立民事行为能力的个人。（2）购房者持有居住地合法的身份证明。（3）与开发商签订了购房协议，并已支付首期购房款。（4）同意以所购房产作抵押。（5）具备令贷款银行满意的财务状况。

3、 购房贷款的额度、期限与利率。银行根据借款者的资信程度、收入状况、申请借款金额等确定额度，额度即按揭率，最高为七成，期限最长为二十年。期限越长，利率越高。（1）可贷额度=家庭月收入总额*（40%-50%）*12个月*贷款年数。（2）可贷款额度即根据借款人的收入情况测算的贷款还款能力。（3）按揭贷款最高限额为40万元，同时不超过所购房产合同价格的70%。（4）房产开发商与银行订有《商品房销售贷款合作协议》，银行将根据协议条款规定的贷款成数和年限，结合借款人的还款能力计算可贷额度。

4、 按揭贷款手续流程及相关费用。

（二）职工住房公积金贷款

1、申办公积金贷款应具备的条件：凡按照上海市住房公积金制度正常交存公积金的企事业单位在职员工（包括外资、合资企业的中方员工），凭本人和同户亲属的公积金交存证明，可以向银行提出办理职工购房贷款的申请。

2、公积金贷款的额度、期限与利息：（1）可贷额度=每月家庭公积金汇缴总额÷12%×35%×12个月*贷款年数。贷款最高额度为10万元，同时不得超过所购房产合同价格的70%。（2）公积金贷款最长期限为15年。（3）公积金贷款的利率比商业性贷款利率低。

3、积金贷款手续流程及相关费用。

（三）住房储蓄贷款

选择了建设银行的住房储蓄就能在得到存款利息的同时得到将来申请购房抵押贷款的权利。

参加住房储蓄满半年以上，其存款达到规定数额和期限即可获得申请购房抵押贷款的资格，规定数额和期限为：存款达到一万元以上（含一万元），实际存期满一年以上（含一年）；或存款达到二万元以上（含二万元），实际存期满半年以上（含半年）。住房储蓄和购房抵押贷款的存、贷的比例也为存一贷五，贷款期可相当于存款实际已存期限的五倍。

购房抵押贷款的最高额度为40万元，贷款最长期限为20年。

通过住房储蓄申请住房抵押贷款的商品房房源没有什么限制，只要开发商能提供相应的《上海市商品房注册登记表》（现房）或《上海市内销商品房预售许可证》（期房），并同意协办贷款手续和产权抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押贷款。另外，购买上海市市级、区级房产交易市场出售的二手产权房也可通过住房储蓄申请住房抵押贷款。

已办理过住房抵押贷款的住房储蓄存单可以提前支取，也可以到期支取、续存或转存。存款利息分别按提前支取或到期支取计算支付。

二、选择贷款形式应考虑的问题

（一）贷款期长短的选择

贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。不少专家认为，假如选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息月多。

（二）首期付款额的选择

银行规定，购房贷款最高不得超过房价的70%，这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押贷款比例不到30%，则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的情况下，对于工薪阶层而言，储蓄够首期付款额也有困难，因而选择最高的抵押贷款比例是明智的。在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首期额，是最佳的明智之举。

（三）房抵押贷款合同的签订

申请购房抵押贷款应由借款人与贷款人签订两份合同，抵押合同和抵押贷款合同。根据有关法规，房地产抵押合同应当载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；主债权是种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；抵押房地产的价值；抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；抵押期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的房屋预售合同，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。同时在申请抵押贷款是还应签定借款交通，借款合同应当约定贷款金额、利率、支付方式、还本付息方式、还款期、贷款用途、违约责任以及双方约定的其他事项。

第八节 房地产保险

一、房地产财产保险

它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。

商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。两种险种的责任相同，都是对因自然灾害而造成的保险财产的损失进行赔偿。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。

二、房地产责任保险

主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险，它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。

三、房地产人身保险

主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。

四、房屋抵押贷款保险

属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。所谓房屋抵押贷款保险，就是申请房屋抵押贷款的人应贷款银行的要求，用以保证贷款资金安全而将抵押房屋投保的险种。

房屋抵押贷款的保险内容：（1）投保人是办理房屋抵押贷款的房屋所有人；（2）保险财产为抵押贷款所购买的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋饿有关财产不属投保范围；（3）保险期限，与贷款期限一致，在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；（4）保险金额及保险费，以所购房屋价格确定保险金额，保险费每年计收一次；（5）被保险人义务；（6）损失赔偿。

房地产的名词解释

房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利）

地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）

房地产：是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

a)土地

b)建筑物及地上附着物

c)房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a)二者属性不同；

b)二者增值规律不同；

c)权属性质不同；

d)二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a)位置的固定性；

b)使用的耐久性；

c)资源的有限性；

d)物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a)生产周期

b)资金密集性

c)相互影响性

d)易受政策限制性

e)房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三、房地产的类型

按用途划分：

a)居住房地产

b)商业房地产

c)旅游房地产

d)工业房地产

e)农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层

多层住宅为4-6层

小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层

16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

三、房屋建筑结构分类标准

类型内容

编号名称

1钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

6其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

四、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予。

2、房子的种类

◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

五、房地产面积的测算

1、 计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。　　【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。　　

【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"

【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：　　

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；　　

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

【实用面积】它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

【销售面积】销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积