1、今年在南京，只要摇到号买的房子都是赚的，典型的万人摇的项目，比如某项目有3000个名额，最多的一个项目有近6万人摇号，百分之零点几的机率得到房子。2、营销今年也出现了很多问题，滞销盘问题可能更多，一方面是渠道继续在绑架开发商，部分比较依赖渠道的项目的占比不断的提升，那些特别依赖渠道的占比已经提升到90%，佣金最高也达到10%。3、从产品角度来讲，2020年我们做了一个产品质量问题监测，从目前所有的全媒体统计情况来看，产品的问题投诉还是居高不下，最好的产品是售楼处，很多的产品出现质量问题，在20年前就是这样。4、今年整个销售面积将达到17亿平方米，但是这是预测，因为最后一个月的数据还没有发，但是我们预测全年的竣工数据只有9亿平方米。从2015年开始销售面积不断上升，或者说从2016年开始不断上升，但是竣工的量一年比一年少，这是一个非常奇怪的现象。5、房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。因为今年的房地产行业同样出现了V型反转，在今年一季度下降近40%的情况下面，在三季度就拉回来了，在四季度都回正了。房地产真的是压舱石和稳定器，这也是整个2020年中国地产行业最大的亮色，也是中国整个经济最大的亮色之一。6、今年土地市场金额再创新高，土地市场非常活跃。当然土地市场的火热不是热在所有的区域。我们统计300个城市，金额达到了7.38万亿，再创新高。300城的平均楼板价达到了2613元，其中海门地价上涨了76%排在第一位。上海今年有2830亿，同比增长了53%，排在第一位。7、从销售的角度上来说，上海排在金额的首位，5034亿元，增长了24%；杭州居第二，去年是杭州第一，但是也超过了4000亿，增长了19%；北京超过3000亿，广州也超过3000亿，深圳接近3000亿，所以今年北上广深加上杭州还是占了前5位。重庆排在面积的首位，1779万平方米，降了22%后还在首位，所以重庆也很厉害。8、今年一手房最高价在上海：最高成交单价到32万，总价最高到1.9亿。最低价门槛在深圳：整个深圳所有的一手房的成交当中的最低的一套191万，最低的成交单价是2.7w。整个深圳的最低价门槛值已经高出所有城市一大截,包括北京、上海、南京、合肥、厦门等城市。深圳的整体房价还是最贵的，倒挂了差不多12%。豪宅公寓市场深圳也独占鳌头。但是无论是北京上海还是深圳，对于刚需的年轻的这些群体来讲，上车还是非常困难。9、上海一手房市场成交超五千亿，二手房超一万亿（同比增长30%），二手房超过了一手房成交的一倍，整体达到1.5万亿以上。统计到的15个二手房规模相对较大的城市实现了近4.3万亿的总成交额，推算到全国总数应该在7万亿左右。今年的二手房全面承接了刚需：10个城市中，70平以下的二手房成交占了27%，70~90平占了33%，全部加在一起，超过了60%。10、2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。全口径金额全面上升，但部分房企操盘口径和权益口径已经开始下降。这一现象未来可能成为常态。11、房企货值集中度仍在提升。前30强占了70%货值，强者恒强是主题。10强拿了40%的货值。12、下半年出现投资全面回笼，三道红线、政策调控拿地下降明显，前11-20企业下降最明显。绿企今天才能保持拿地增速。13、房企降杠杆速度加快，增加分母，减少分子成为主要方式。大量房企降杠杆速度加快，手段包括：上市、配股，永续债、项目转让，承债权转让，并表权转让等。14、国内物业市场规模超过1.2万亿，增速超过20%，增速远超地产行业。从2020年营收的构成来看，基础物业服务占比为20.51%、增值服务占比7.02%。15、物业服务企业并购数量及金额不断攀升，物企并购开始加速。物业百强集中度30%，和开发企业接近70%差距很大。16、物业四大梯队分化，未来伴随物业企业分化，近半沦为“僵尸股”。1、从不确定性到确定性。这几年房地产销售面积都没有增长，四年时间在一个数值上徘徊，而房价一直在涨。市场已经从去年三四线城市成交为主到今年一二线城市成交占比大，造成整体房价上升，未来高点很难大幅度再突破。三道红线政策出台后，很多房企拿不到更多的资金，没有额外的资金加入，企业没有动能，行业没有动能，市场进入无增长的时代。过去两三年不确定充满了整个行业，甚至出现了行业的上下波动，2020年行业带上了三条红线紧箍咒后，在这样的确定性下面，当然还有确定性，就是我们提了4年的房住不炒，行业发展方向已经非常理性。2、房地产业是最大的金融业、服务业、制造业。如果把它比作三个圆的话金融的圆会越做越小，服务业会越做越大，制造业会越画越圆。3、房企要学习金融机构，每年要做压力测试，经营性现金流和融资性现金流都要进行关注。这两个数字加在一起是正还是负，对企业来说非常重要。第二个压力测试，就是把所有的资产，包括在售的项目，已经拿下来的土地，存量的资产，包括卖不掉的东西，全部以市场价卖光，然后再减去所有的负债、应付款全部减完，最后得出来的数字是第二道压力测试。4、2021年有50%的企业会是绿的，有个别房企三年转绿都很困难。5、未来房企要跟着客户走，认真跟着客户走，重新做好需求的研究和分析，最核心的就是投资，进对城市拿对地，要精选城市、精选土地，有一些指标给大家参考，短期有6个指标，中长期指标有4个。6、我们也注意到有的城市户籍人口变化情况非常好，比如说深圳增加了30多万，总量三年平均每一年增加30多万。上海的人才政策放开，整个上海的常住人口的规模原先说是控制在2500万，今年在2500万，后面加了一个左右，有这个左右就好很多。出生人口也发生变化，哪些城市喜欢生孩子一目了然，上海的出生率比深圳低很多，上海和北京差不多。7、结婚和人口基数有关，也和年轻人想法有关，多城市结婚数字减少，但不明显，因为基数多。离婚关乎限购政策，离婚率上升，说明城市需求会增加。上海VS深圳，10年间深圳出现3倍以上离婚增长，说明深圳在买方市场出现了一定问题。8、上海今年市场好，得益于去年棚改提速，且位于上海中心区域，涌入大量资金。
9、三四线归到交通的利好释放，能给出行业好和不好的判断。从这个角度来说，轨道交通对区域市场影响最大。10、过去10年卖房对投资占比情况不是说大就好。长沙为何房价涨不上，过去10年成交总量仅次于成都，高于上海北京，但人均是上海北京5-6倍，人均购房量大，不需要做调控就可以控住。11、城市投资判断上，地价创新高的城市，宁波、台州、温州、湖州、嘉兴、南通……需处于短期观望，北上广深等城市则3-5年中长期看好。投资模式上有两种方式：第一，对今天的重点城市做好深耕；第二，要多合作，尤其是非重点城市，合作才是最大的机会，可以从原先的合作模式中操盘，甚至操盘并表都不要，主要是选一家信任的企业合作。12、在“95-00”客户群体中，有房族占52%。无房的占48%，整体分为四类：24%袋鼠族、12%乐租族、36%奋青族、28%房二族。他们拥有的五大共性是：都不想多负债、都想买三房、喜欢自己做装修、户型功能要齐全、人人都爱玩抖音。13、改善要注重尺度和空间，没有好的衣帽间谈不上改善。对于健康空间的需求也不用说了，成为改善型产品的标准配置，大家对细节也越来越关注，比如现在出现了很多网红车库，细节做好了，未来溢价空间会非常大。14、今年是营销线上元年。2020年因为疫情，线上战场提前来到，现在很多人花20%-40%的时间线上看房，现场看房的数量已经下降了。加上AI人工智能的加入，很快就可以看到令人满意的结果。使得大家的营销费用和成本节省。15、未来哪些第二曲线，首选还是物业，物业中非住宅领域是发展的重点，教育医疗的服务、业主增值服务等等，纵向服务是真正的蓝海。接下来就是收并购的高峰，抓住一两年的时间对于物业来说是最重要的。今天很多业主都愿意为溢价买单了，有超过一半的业主愿意付出超过房价涨幅3%的溢价。16、政府特别关注租赁，没想到今年租赁变成现在这个样子，没人想到今年暴雷的情况这么猛烈，但还是有很多人会都去租赁，很多有房人也会去租赁，比如有孩子的为了让孩子上学方便。越来越多的企业做轻资产运用模式。重资产模式回报周期特别长，所以开始转型做轻资产运营模式，只能从增值服务中寻找收益。17、商业市场的消费主力发生变化：Z世代20%人口在贡献30%的销售。因为需求主体变化，决策也随之发生变化，移动互联网、内容营销兴起，也引发了新需求：单身经济、陪伴经济、矛盾经济（朋克养生）、社交经济。要适应这样的需求，也要为其买单。18、政府在拉动文旅行业，这是文旅最大机会，万亿市场分成了三段：前段投入建设投资、中间是不动产投资、后端运营产业投资，每年基本都在6万亿以上。把文旅和IP结合，仍是勾地的很好的拿地方式。很多房企孕育了自己的IP。这些IP带动了文旅地产公司不断拓展。19、养老产业中国和西方仍有差距。2020年中国1.17万亿美元，只占GDP7.5%，这个市场非常庞大，早晚要达到美国20%的目标。人口老龄化趋势不断上升，养老会超越房地产行业，2020年只是起步。养老地产做好的关键仍在运营。3+N模式是关键：治疗亚健康领域、高龄老人护理领域、老年病康复领域，N（智慧养老、适老化改造……）20、产业地产得益于勾地，成为近年热门。从过去1.0模式进化到了3.0模式。投资运营分离，轻资产化趋势明显。参与产业地产房企（万科、碧桂园、中南、金地）开发模式各有所长，只要真做产业，未来都有很大空间。此外，公募REITS在加速也构成了强效利好。21、跨界投资蔚然成风，房企趋于BAT：不自己干，投钱投企业让他们帮你干，未来房企要躺着也能赚钱。
来源网络，如有侵权，请联系删除。
|
