兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委近日接受中国证券报记者专访时表示，改善性住房需求释放等因素推动近期房地产市场回暖。展望下半年，房租和房价的价格差可能继续维持，但有望小幅缩窄。寄希望于经济下行压力大、政策会放松调控是不切实际的。房地产同城市场已初现分化。

5月房地产市场恢复情况好于预期，是什么因素推动楼市回暖？

鲁政委：楼市近期回暖主要原因：一是受到土地拍卖市场影响。在每一轮我国房地产市场的转折点，土地拍卖市场都起到了引领作用。如果出现土地拍卖价格按楼面价推算出的房价比其目前周边房价高，那么，就会构成激发房价上升的预期，诱导出潜在的购房需求。此次疫情之后，地方政府可支配财力下降，各地供地明显增加。二是人们固有的传统思维定势。在过去三十年里，无论房价如何变化，几乎任何时点买房子，事后看来房价都是涨得更高。由此在许多人心中形成了一种思维定势：任何时点买房子都是对的。如果你不知道该投资什么，就去买房子。必须要提醒的是，自“房子是用来住的，不是用来炒的”政策确定下来之后，广大投资人应该关注到政策的导向已发生根本变化。三是改善性住房需求释放。在平常，人们只是在下班和周末在家的时候比较多。而此次疫情期间，一家人几乎全天都在家，使得潜在的改善性需求被激发出来。在利率下降的背景下，一部分有购房能力的人，开始置换更大的房子或觉得有必要拥有多套自住房。同时，很多城市仍在扩建新开发区或园区，为缩短上班距离，企业迁入新园区的职工也会购买新房。四是期房交付压力上升。从房地产投资的角度看，自2018年开始，期房销售占比上升到八成左右，这种状况持续近两年时间。按照过去的经验，从期房销售签约到最终房屋建成交付，时间大约是两年左右。这就意味着，目前正是房屋交付压力较大的时期，促使房地产开发企业的开工率保持在相对较高的水平。同时，目前较低的利率，也使得私募房地产开发基金募集资金比较容易，房地产企业特别是头部的资金状况明显改善。

近期部分城市出现房价上涨但房租下跌的现象，原因是什么？两者的价差会继续扩大吗？

鲁政委：从历史来看，房租和房价变化方向在波段上经常有不一致的情况。可以大致认为，房租反映了租房市场上的需求，房价则反映了租房市场上的供给。因为买房子的越多，就意味着可以用来出租的房子也越多，当然反过来说也意味着部分既有租房需求的退出。所以，在过去，凡是房价上涨的时期，反倒是房租涨幅比较平缓的时期，反之亦然。当然，如果用CPI统计中的租金同比指数观察，自2003年有该项统计以来，今年还是首次出现同比负增长。房租下跌，从短期来看，可能主要反映了三方面情况：一是外出务工人员减少。数据显示，疫情之下，今年外出务工人员可能较往年有一定程度下降，由此导致租房需求下降。二是薪酬降低。在疫情冲击之下，今年诸多行业出现降薪，导致租房者负担房租的能力出现下降。三是政策性因素。更多政府公租房和政策性租赁房的推出，在一定程度上平抑了房租价格。此类房屋的租金通常较低，且房租绝对水平会在一段时期内保持稳定。