专门提供房地产专业咨询服务的同策咨询公司董事长孙益功近日在三亚接受记者采访时表示，在楼市进入新常态的今天，房企应调整发展节奏并加快转型。他建议，行业内，可向商业地产、产业地产与养老地产转型；行业外，可进行多元化跨界经营，或向海外拓展。另外，他认为房企在楼市下半场主要应强化三个竞争力：房企的金融化能力、运营能力与精准营销能力。

    黄金 白银 生铁

    孙益功认为，之前的楼市火爆除了得益于当时充足的流动性之外，主要源于中国住宅的短缺和人口红利。经过近十年中国房地产业供给速度猛增，实际上从2010年开始，中国城镇住宅短缺时代已经过去，楼市进入第二个阶段，可以称为白银时代。到2020年城镇住宅将全面过剩，那时候楼市将迎来真正意义上的拐点，进入所谓的生铁时代。

    据同策咨询根据官方城镇住宅数据和人口普查数据估算，中国城镇住宅总套数应为2.1亿套左右，家庭户户均住宅套数约为1套，从总量上来说，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。据测算，2020年中国城镇家庭户均住宅将达1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。因此，2010年开始中国城镇住宅市场已经进入“白银时代”，楼市已经进入下半场，并且将在2020年左右迎来真正意义上的拐点。

    楼市下半场行业生存状况

    同策咨询的研究表明，在楼市的下半场，或者说白银时代，跟前十年相比，销售金额和面积增速明显下滑。而各类房企的生存状况也分化明显。

    2004 年至2013年，由于市场需求的强力推动，全国商品住宅平均销售金额、销售面积复合增长率分别为25.7%、14.7%，而近从2009至2013的五年里，全国的住宅销售金额、销售面积复合增长率分别为15.2%、7.7%，楼市进入下半场以来行业增速开始下滑。

    其中，房地产TOP20企业近五年销售金额年复合增长率达到29.9%，而同期全国平均销售金额增长率15.2%；销售面积年复合增长率达到22.7%，而同期全国平均销售面积复合增长率7.7%。房地产TOP50企业近五年销售金额年复合增长率达到30.9%（同期全国平均销售金额增长率15.2%），销售面积年复合增长率达到24%（同期全国平均销售面积复合增长率7.7%）。重点房企销售的增速明显快于全国的增速。

    总起来看，在楼市上半场，市场的发展推动企业快速发展；而在楼市下半场，市场和房企增速下滑成为楼市“新常态”，行业库存继续增加，继续沿用原有惯性增长的思路将导致企业运营风险增加，企业需要接受市场环境的变化，并调整战略。

    孙益功认为，房地产业的白银时代有这么几个特征：一是单纯依靠高周转的规模化增长时代已经过去，房地产行业发展趋于平稳，如果房企继续沿用粗放式模式扩大规模，将会带来较大的风险。二是房企必须转型谋求新的企业利润来源。

    三是下半场市场重心变化，楼市关注的重心从上半场的开发商一端转到下半场购房者一端。

    房企要加快转型

    孙益功预测，楼市增速将从黄金十年10%至20%下降至个位数，这要求房企顺应形势加快转型。

    对于楼市下半场的房企战略，同策咨询提出以下建议：

    在城市布局上，对于一线城市，由于供不应求，房企进入的积极性高，地价不断攀升，无法继续通过高周转策略开发，开发风险也在累积，应该采取以利润为核心的策略。对于二线城市，由于土地供应较充分，市场需求因为经济聚集效应、城镇化仍有增长空间，房企可以继续采用高周转模式，但部分供大于求的二线城市，则应该保持谨慎。对于三四线城市，大部分城市面临着供过于求的问题，对于少部分经济基本面尚可、供需较为平衡的城市，房企可适当进入。

    在行业布局上，房企需要及时调整行业布局战略，提高对于市场风险的把

    控能力。一是建议房企涉足房地产以外的其他行业，多元化经营，或向海外拓展。近几年，中国房企向海外投资的步伐逐步加快，代表性房企有绿地、碧桂园、万达、万科。二是行业内转型，在楼市下半场，传统住宅市场规模化发展空间受限，商业地产、产业地产与养老地产是房企转型运营的三大方向。

    打造新的核心竞争力

    同策咨询研究结果认为，在楼市下半场，竞争的核心将转向企业的核心能力的竞争，即房企的运营能力、对金融能力的把控、精准营销能力。

    在楼市黄金发展期，也曾有过一次转型，即房企发展模式由资金、关系等驱动型向品牌、管理等驱动型转。而在下半场，房企转型的突破口关键在于运营、金融、精准营销能力这三要素，并通过互联网和金融两大工具把它们进行整合。

    运营上，通过对消费者需求精准把控、招商资源的整合，提高房企的运营能力，同时，提高房企投资、成本管理、营销等各个环节的效率，达到降低成本，提升利润率。

    房地产金融化是未来的发展趋势,入股银行、保险等金融机构，让房企获得低成本的融资渠道；向资产管理者转型，引入基金，轻资产运营，在各个环节获得收益。整合市场资源，为业主提供小额贷服务，延长产业价值链上的收益。

    营销方式的转变，由过去的传统媒体（报纸、电视）转向互联网、移动互联网以及微博、微信等新媒体；利用大数据等技术精准了解客户行为，利用新技术精准定位购房需求的第一入口，提高购房客户的转化率。通过互联网和金融两大工具，把它们整合起来。

    （经济参考报）