直接转让土地使用权是最简单的一种操作方式，那在这个转让过程中，转让方会涉及的主要税种有以下三个(其他小税种暂不考虑)：　

      _通过以上分析，直接转让土地使用权，操作简单，但存在两个问题：一是由于土地的这种稀缺性，转让的增值空间一般都较大，转让承担的税负比较重;二是根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，因未完成开发投资总额的25%以上，土地过户会受到阻碍。

如上所述，投资超过25%，即成为在建项目转让，那么转让方涉及的主要税种也有以下三个：

     投资超过25%后，作为在建项目转让，转让方税负明显与方式一比较，有两个变化：

　　(一)增值税：如果是营改增后开工的在建项目，转让额是可以扣除土地使用权成本后的余额作为销售额，而方式一中的转让额是无法扣除土地价款原值的。

　　(二)土地增值税：因转让在建项目，成本可以加计扣除，如果房地产开发费用选择按比例扣除，那么这里相当于扣除金额=(土地成本+开发成本)*1.3，而方式一因直接是转让土地使用权，并不存在加计扣除。

　　投资超过25%后，作为在建项目转让，自然不存在土地过户的问题，但这里需要考虑的是，投资额由哪一方来出资。转让方需要考虑的是资金能否满足以及后续开发问题，而受让方如果投资25%后取得在建项目，因在这个投资过程中，土地使用权还不属于受让方，投资的风险需要提前通过协议或者约定做好规划，以免受损。当然，由于进行了投资，导致转让过程中税负的增减变动也是双方谈判的重要筹码。

     由于双方直接进行公司股权转让，土地使用权不用过户，也未发生土地使用权的转移，因此转让方不需要缴纳转移过程中的增值税及土地增值税。那么针对转让行为，股东涉及印花税和所得税。

      如上所述，将土地使用权转让转化为公司股权转让的方式，由于暂时回避了土地使用权转让的各种税收，因此获得了众多房地产企业的青睐，但在这里需要注意以下两点，如果处理不当，风险也就很容易显现出来。一、如果股权转让收入明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可以核定股权转让收入; 二、如果100%股权一次性转让，那么主管税务机关根据国税函2000年687号文件认定，这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权，股权转让将被税务机关判定为土地使用权转让，缴纳土地增值税的风险。　　

第一步：公司将土地投资装入全资子公司，涉及的主要税种有以下三个：

     这种将土地投资装入全资子公司，然后转让全资子公司股权的方式，由于投资双方为母子公司，投资额可以在不失公允的条件下，尽可能的缩小增值额，从而降低各种税负。但由于这里不仅涉及投资转让，还涉及后续的子公司股权转让，过程中如果处理不慎，也会带来极大的风险。

　　以上，我们将土地使用权转让给其他企业，仅列举了四种常用的转让方式及涉及的相关税费，在实务中难免存在各形各色的转让形式，但在转让前，一定要趋利避害，提前做好相关测算工作，以免得不偿失，或引发税务机关的关注，带来不必要的涉税风险。