2018年全国两会中提出，农村土地改革的实际进度与未来方向，因关乎最基层农民的切身权益，而再次受到重点关注。然而，由于制度瓶颈，参与流转的土地总量还不高，农村土地流转呈现碎片化，农民权益得不到保障的现象时有发生，如何在不损害农民权益的情况下，平衡土地供需呢？土地出让金、土地财政转向房产税又会如何呢？

3月29日，中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员成立做客中国网地产红人汇时指出，土地财政转向房产税是必然方向，然而房地产税由于涉及我国税制改革与地方债问题，实际上它在短期实际落地存在较大困难。多主体供地能够平衡土地供需，进而平抑房价。

财税体系转型需相关政策配套

实际上，房地产税在国外称之为物业税，征收过来的税金主要用于物业社区服务。美国从土地财政到房产税的转型也经历了一个世纪的时间。我国的房产税始于2003年，十九大明确提出要把“把发展经济的着力点放在实体经济上”，而土地财政严重至于了经济的转型，因此，财税体系改革迫在眉睫。

成立认为，房地产税并不是单单针对房产来征收，而是关于不动产的整个税收体制的调整和改革，因此必须要捋顺财政体系，房地产税才能真正落地。

但是，这其中需要一个非常长的时间。“立法程序、制度构建要随之配套，比如说《物权法》等法律的完善与规范，这是一个庞大而繁琐的过程。”成立表示。

在过去很长一段时间内，国家城镇化的发展路线是大中小城市均衡发展，国家政策甚至一度倾斜于发展中小城镇。然而，实际的情况却是大城市人口越来越多，公共服务配套愈发紧张，房价又持续增长，但经济资源却大量流向中小城镇。

成立分析认为，中小城市由于它的地理区位和产业基础的制约，很难吸引人口持续流入。城镇化发展还是应该回归以核心城市群为主的路线，将经济资源导入核心城市。大城市只要通过制度的合理分配，地均产出的经济效益远远高于中小城镇。

此外，成立还指出，研究城市房价可以观察城市上学儿童数量，一般来说，大城市或者中心城市房价会和儿童上学数量成正相关的关系。因为一个城市教育资源集中的规模和质量，往往决定了父母为了孩子的教育升学而这个城市买房或租房所付出的成本，这对城市住房需求具有较强的支撑作用。

多主体供地能平衡土地供需

为了盘活农村土地资源、增加农民收入、促进乡村振兴，我国正在进行集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革。尤其是在农村建设用地中占主要比重的宅基地上，今年国土部首次提出了将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。同时，为了保障农民的居住权以及宅基地所附加的社会保障功能，国家严禁城里人下乡利用农村宅基地建别墅、私人会馆。 成立分析指出，从我国《物权法》角度来看，土地只有所有权和使用权，资格权是首次创设。资格权具体指的是什么？内涵是什么？这一切都悬而未决。并且，不管宅基地还是集体经营性建设用地入市，其实只有大城市周边农村的土地其资产价值容易释放出来，在较远的偏僻山村则作用有限。

今年国土部还提出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。

成立认为，多主体供地的制度改革如果能够实质落地，就意味着政府不再是土地一级市场的垄断供应方。这将促进土地市场价值规律作用的发挥、城市存量建设用地的盘活和落后产能的去化，为我国城镇化发展打开新的空间。一方面，存量建设用地不经过政府收储和招拍挂程序直接转为住宅用地，拿地企业的土地成本将大为降低；另一方面，打破政府对建设用地的垄断，市场主体之间在土地资产上自发的竞价交易，可以完善土地市场机制，平衡土地供需，进而有助于平衡房价。

  （文章来源：中国网地产）