2018 年中国房地产市场又创出了一个奇迹，商品房销售面积达到17.1654亿平方米，相较上年增长1.3%，商品房销售额 14.9973 万亿元，增长12.2%，均再创历史新高。虽然一些高调的开发商没有达到去年初雄心勃勃的销售额，但 2018 年销售额超过 100 亿元的房企也有 156 家。

　　但市场上也存在着一些疑问，譬如会不会进入补库存的阶段，譬如为什么新开工增速和施工、竣工增速之间存在悖论等。

　　目前来看上述两个疑问，其中第一个疑问，单从商品住宅 2018 年新开工面积增速来看，补库存是无疑的。但第二个疑问就没那么容易解释了。

　　一般来说，开发商拍下了土地，就会迅速进入图纸设计、开工建设环节，2018 年很多开发商在此环节下功夫，目的是提高周转率。

　　一旦商品住宅进入开工建设，那么在统计数据上就显示为新开工面积。

　　2018 年 3 月起，全国商品住宅新开工面积增速一改此前 10 个月的颓势，开始一路上扬。数据显示，2018 年全年新开工面积达到 20.93 亿平方米，全年增长 17.2%，较 2017 年抬升 10.2 个百分点。

　　按照常识来说，房子开建的多了，自然在建的就多了，开发商也能卖出更多，最后房子建好的也多了。从数据上来讲，就是商品住宅新开工增长，自然会带来施工面积、销售面积的增长，进而带来竣工面积的增长。

　　从逻辑关系上看，就是在“新开工—施工—竣工”链条下，新开工是一个领先指标，同步或略领先于施工面积增速变化。其中，新开工面积是施工面积的重要构成，2010 年前占施工面积比重维持在 40% 左右，近年来虽有所下降，但占比仍维持在 20% 以上。

　　但 2018 年的现实是，新开工面积增速一路上扬，全年增长 17.2%；而施工面积增速微幅攀升，2018 年上半年持续回落、下半年才略修复至 5.2%，仅较 2017 年抬升 2.2 个百分点；销售面积增速呈波浪式起伏但最终创历史新高；更重要的是竣工面积增速近乎持平，而且从 2017 年 8 月以来连续 16 个月零轴线之下(也就是处于负增长态势)。

　　固然这四项数据之间容易存在时滞，但对比 2010 年以来的数据情况，2018 年属于一个典型的背离现象。这种背离之前也出现过，譬如 2013 年 8月 ~12 月新开工面积增速与竣工面积增速之间，但属于很短暂的现象。

　　这种背离甚至可以称为悖论，在房地产全行业高喊提高周转率的情况下显得尤为不正常，这是为什么呢？

　　笔者认为，第一种可能是，在2018 年房地产全行业资金链紧张程度超过往常的情形下，开发商提高周转率是正确的，那么为了通过期房销售获取更多的资金，就必须加快已拍下土地的开工建设，迅速搭起样板房来销售。在数据上体现为新开工面积连续 10 个月一路上扬。

　　第二种可能是，“开工—在建—销售—竣工”这个链条过程中出现了跳跃或者停顿，商品住宅在新开工之后，也进行了施工，但很快就搭起了样板房，完成了期房的销售，而一旦销售完成了，施工就进入不紧不慢的阶段甚至停工(这是有实际数据支撑的，2018 年房地产净停工面积预计 6.7 亿平方米)，竣工日期因此放缓甚至遥遥无期。从 2018年全年数据走势上看，体现为施工面积增速微弱上行，竣工面积基本持平。

　　其中停工数据的增长来自于三线城市和中小房企，长江证券的一份研究数据表明，三线及以下城市净停工现象最为显著，2015 和 2018 年占全国停工面积比重分别为 67% 和 74%，并远超过该能级城市施工面积占全国比重。而对于中小房企而言，在资金压力较大的情况下，通过并购重组或业务转型等方式加速退出，导致停工、缓建的房地产项目增加。

　　从上述两种可能来看，房地产行业的高周转其实只进行到了销售完成的环节，离竣工还差得远呢！而其中最根本的原因应该就在于，房地产行业资金链紧张，影响了施工和竣工的进程。

　　不仅如此，还有一个现象值得注意，那就是开发商的抵押撤销正在变得更加迟缓。据笔者了解，这种现象在不少开发商中存在。拍地、新开工很容易，因为开发商一旦拍下土地，就可以用土地向银行抵押，获取一笔贷款来进入新开工环节，但抵押撤销可就麻烦了，这需要把贷款还了才能撤销抵押。

　　虽然开发商通过期房销售实现了部分现金的回笼，但对于撤销抵押来说还远不够，撤销一套在建商品住宅的抵押，譬如买房者的银行贷款 100 万元可以到达开发商的账面上，但开发商为了撤销抵押需要归还 120 万元贷款，也就是说现金流是负的，因此都缺乏动力去及时撤销抵押。而抵押不撤销，买房者就无法及时申请到银行贷款，这导致了目前买房者和开发商之间的矛盾。

　　造成单一楼盘的在建商品住宅抵押大面积难以撤销的原因往上追溯，就是开发商销售了一个楼盘，但是把资金用于多个楼盘的开工，相当于一个茶杯盖在几个的茶杯之间周旋，结果就是总有茶杯是没有盖子的。

　　2018 年的商品住宅质量问题暴露了不少，不少单价 10 万元上下的豪宅竟然也出现装修偷工减料的情况，真是细思极恐。而在施工、竣工与新开工数据背离的情况下，交房延期会不会是一个普遍现象呢？这是 2019 年房地产市场最需要正视的一个问题。

（文章来源：中国房地产金融）

来源：东方财富网