来源：中国房地产金融

2018年对房企来讲是矛盾的一年，规模增长的喜悦背后，充满对持续增长动能的焦虑。

　　2018年是中国住房“98房改”以来的二十周年，房地产行业从房改前的3580亿元激增到当前的14万亿元的市场规模，房地产的生命力和对上下游产业的辐射力，影响了众多行业，也提升了中国城市化的前行动力。

　　过去的一年是房企二十年以来前所未有的历史节点，房地产调控从2016年“930”以来，房地产市场调控次数高达400次之多，“房住不炒”背后，依然有30家房企进入千亿俱乐部，新增的13家房企，每一家房企都是以快跑姿态昂首挺进。领先房企的进取热情与行业面临的宏观压力，形成鲜明反差，对资金的饥渴与拿地热情也形成分化趋势，房地产企业家言谈间对市场更加谨慎，高速增长时代正在华丽转身。

　　本期特别报道，我们从行业视角回溯了2018年房企的成绩单，通过对政策、规模、拿地、融资、千亿新贵、黑马、租赁等不同侧面的复盘，展现房地产行业历史大年的全景面貌。

　　快跑

　　新城控股欧阳捷坦言，房地产企业有规模才有江湖地位，没有规模就没有话语权。走出浙江将总部搬迁到上海的中梁控股，曾接受第一财经采访时表示，对偏好三四线城市扩张的策略，比喻成：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

　　“高周转”因此被房企奉为圭臬。冯仑曾说“学习万科好榜样”，万科打造的合伙人机制和高周转模式，让后进生乘上电梯，各大房企正因高周转模式更加进取。

　　从公布的2018年度销售数据来看，龙头房企增速放缓，但第一位碧桂园仍然增长32%，增长的规模能抵上一个龙湖，龙头三强增速变缓。千亿俱乐部来了13位新规扩容至30家，1000亿还是去年TOP20的门槛，今年变成TOP30门槛。从万科2010年千亿规模伊始，30家房企跑步进入千亿俱乐部用了近8年时间。

　　找钱

　　房企融资吃紧，从年初到年末，特别是在2018年年末，房企的融资环境迎来挑战。一方面11月、12月房企实际融资呈现下行趋势，另一方面房企在海外发债量走高，说明境内的融资环境正在降温。

　　克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年房企11月的融资成本达到8.57%，成为全年的最高水平，创下2015年以来的单月最高纪录。

　　对于不在房企30强、50强名单内的开发商而言，一方面拓展城商行、信托、公司债、私募基金等领域，另一方面进入资本市场筹措资金，2018年共有12家房企赴港上市，2017年已有正荣集团、美的置业、大发地产等六家企业上市。

　　此外，资产证券化成为新的融资渠道，据戴德梁行统计，截止到2018年10月，房地产ABS发行93单，发行规模2197亿元。

　　占位

　　房企阵营目前正在分化，龙头房企正在稳守现有规模增速，十强内房企加强向3000亿冲锋，TOP20-30房企竞争则更为白热化，但竞争的招数和战略，抛开主业高周转的共性，新兴的领域正在成为房企倚重的砝码，虽然看起来难以与主营业务相提并论。

　　布局长租公寓的万科、龙湖、旭辉，进入这一领域不过2-4年时间，已经成为行业的前三。但未来的目标正如各家房企的雄心，碧桂园目标100万套、万科5年运营管理20万间、未来目标100万间，龙湖冠寓2020年占据行业前三位置。

　　一年六家，与房企上市同等数量，这是物业公司奔赴香港市场的速度。自2014年第一家物业公司彩生活在香港上市以来，2018年成为上市大年，共有10家上市物业公司。除了第三方物业公司中奥到家外，房企中碧桂园分拆碧桂园服务、雅居乐分拆雅生活、新城控股旗下新城悦、佳兆业分拆佳兆业物业、旭辉控股旗下永升生活登陆香港，房企对于存量资产时代的角逐已经打响。

　　焦虑

　　房企没有像2018年这样焦虑，万科喊出“活下去”，让众多房企惊出一身冷汗，可知道万科是在手持1600亿元现金的时候，众多负债超过80%的房企，资金链紧绷以致不惜超过12%的利率寻求战略腾挪。

　　房企焦虑不光是规模的增长，还来自销售端客户的压力，每一轮地产调控，但凡降价引发的客户纠纷就不绝于耳，考验应急处置能力，更考验企业回款的智慧。

　　多元化、转型、开辟新的航线，不管是特色小镇、商业地产、养老地产、长租公寓，占位的背后，都是对于未来深深的焦虑，越发多元化并重的房企，对于未来的洞察更为深邃，但短期业绩体现上，依旧力不从心，有些更需要主业进行补贴。

　　但是，如果没有对未来的洞察，房企在未来的竞争中，可能失去竞争资格，这是尤为致命的。

　　附：2018年房地产市场大事记

　　400多次

　　2018年，房地产调控深化，从以往的限购、限贷、限售、限资格，向更深次的措施进行调整，有机构统计2018年各地有超过400余次调控出炉。

　　“活下去”

　　万科秋季会议上，一则活下去的横幅刷爆了微信圈，众多房企高管惊愕背后，看到的却是万科疯狂拿地、收储项目，“活下去”的含义对于万科来讲则是更好地活着，对于其他房企来讲则是真正的坚守。

　　长租公寓“爆雷”

　　杭州鼎家、上海寓见接连出现资金困境，自如“毒房子”为分散式公寓混乱蒙上阴影，长租公寓从风口到雷口仅是一夜之隔。

　　房地产中介乱象

　　2016年6月28日，住建部联合七部委，在全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。针对房企与中介机构的“茶水费”、关系房源、拒绝供给贷款等违规行为进行查处。

　　房地产税

　　房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在设计、完善，并进行论证和听取意见。

　　REITs破冰

　　2018年4月25日，证监会、住建部联合发布推进住房租赁资产证券化的通知，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

　　棚改货币化安置

　　2018年7月，住建部针对棚改，提出因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　因城施策

　　中央经济工作会议指出，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

来源：东方财富网