2014年楼市低迷持续了9个月之久,到10月份才有回暖迹象,但一线城市的土地价格不降反升。

 中原地产统计显示,截至11月18日,一线城市宅地出让金历史性地突破了3000亿,单价也高达11892元每平米,环比2013年的7571元上涨57%。

 一线城市地价上涨的背后,首先是房企为规避投资风险扎堆一线城市购地,导致“物以稀为贵”;其次,上述单价的上涨是一个结构性的上涨,即四大一线城市出让的土地中很多均为核心区域优质地块,从而拉高了单价。

 一线城市地价的反常表现,是当下房地产市场分化加剧的缩影。但CRIC研究中心人士提醒,一线城市也并非“安全岛”,单价、溢价率太高的土地,还是谨慎为好。

 一线地价上涨背后

 尽管2014年楼市成交下滑,但一线城市土地市场整体而言依然维持高热度,竞争依然激烈。

 但是从时间上来看,21世纪经济报道记者梳理发现,一季度是今年房企在一线城市拿地的一个高峰,创造了很多个地王。此后二、三季度逐渐低迷;央行930新政后,10、11月份开始回暖。10月一线城市土地成交额,创造春节后最高,叠加本地块,11月截至18日,一线城市成交土地额已经达到了795.14亿,仅次于之前的历史记录2014年1月。

 11月10日,广州一次性出让8幅建设用地,成交金额总计约157亿元,创造该市今年单日土地出让收入新高。在这波土地出让中,龙湖、金融街等外地房企纷纷进驻广州。

 11月17日,董家渡地块以248.5亿被中民投摘得,创造了上海总价新地王。据CRIC监测的30个重点房企拿地数据,回归一线城市的意愿仍然非常强烈。今年前10个月重点房企在一线城市共拿地91幅,占总拿地量的18%,较去年全年增加2个百分点;在一线城市拿地的总建筑面积约1560万平方米,占总量的14%,较去年继续增长4个百分点;30家重点房企拿地金额比重上涨幅度最大,前10个月在一线城市拿地共耗资2435亿元,超过去年全年的2400亿元,耗资占比上升20个百分点,达53%,占到全国拿地资金的半数以上。

 中原地产市场研究部统计数据显示:截至11月18日,北京、上海、广州、深圳,四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。不仅提前突破2013年创造的历史纪录。3037.9亿也是历史首次突破3000亿大关,全年将有望突破3500亿。

 从所有土地看,一线城市截至目前已经成交总土地金额高达4519亿,全年也必然将突破2013年创造的5245亿的历史纪录。

 从楼面价看,2014年截至11月18日,成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元每平米,环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

 中原地产首席分析师张大伟指出,地价上涨的原因是结构性的,主要是因为上半年冒出的地王太多了。

 21世纪经济报道记者查询发现,今年截至目前,一线城市仅出让553幅土地,规划建筑面积为540万平方米;而2013年全年出让土地1056幅,规划建筑面积为964万平方米。

 张大伟说,土地供应量在明显减少,房企又不敢在三四线拿地,一二线的竞争就更激烈了,从而导致楼面地价显著上涨。

 城市之间分化加剧

 11月2日,国土资源部发布了2014年前三季度的主要统计数据,就地价而言,截至三季度末,全国105个主要监测城市中,综合地价3458元/平方米,同比增长6.4%;商业地价6527元/平方米,同比增长6.1%,而今年上半年的同比增幅为7.5%,增长幅度收窄1.4个百分点;住宅地价5236元/平方米,同比增长7.0%,相较于今年上半年9.1%的增速,增速放缓2.1个百分点。整体来看,各类地价同比、环比增速均在持续放缓。

 由以上数据来看,全国土地价格与一线城市土地价格形成了强烈反差。CRIC研究中心杨科伟认为,今年以来诸多二、三、四线城市库存压力凸显,房企为规避风险蜂拥至一线城市拿地,使得一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。

 分化的市场中,一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势,房企竞争者众多,溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出,上海张江地块溢价率高达93%,深圳年度首幅拍卖地块溢价85%,厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%。而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。

 从2014年1-10月份的土地出让金来看,一线城市中北京表现最为优异,前10个月的累积出让金达1781.44亿元,已逼近2013年1821.8亿元的年度纪录,若延续现今形势,预计今年或可突破2000亿元。

 CRIC研究中心杨科伟认为,上海前10个月土地出让则表现较差,累积1054.24亿元,同比下降近4成,但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市,全年土地出让金追平去年可期。

 中房信集团数据显示,上半年,在47个三四线城市中,只有9个城市成交较去年同期有增长,绝大多数城市成交是较去年同期下跌的。其中,包头、肇庆、扬州等城市销售面积下滑超过四成,茂名和龙岩的成交跌幅更是在60%附近。这些城市的土地出让市场也是同样低迷的状态。

 下跌动力减弱

 上海易居房地产研究院11月17日发布报告指出,10月份,一线城市新建商品住宅库存量环比减少0.9%,同比增长36.7%。继9月份库存量创新高后,10月库存出现下跌。这也是近9个月以来首次出现环比下跌的现象。

 10月份,一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米,成交面积为328万平方米,呈现出供小于求的市场关系。自2月份以来,一线城市每个月均呈现供大于求的特征,这加剧了库存积压的矛盾。但10月份的供求关系发生了改变。

 易居研究员严跃进表示,一线城市今年放松限购的可能性不大,但是,随着信贷政策的放松,改善型需求的入市门槛在降低,加快了市场复苏。

 严跃进指出,近期一些提振楼市的做法还在持续。如上海调整了普通商品住宅标准,将使得更多房源纳入到这一体系中,进而鼓励各类购房者积极入市;另有消息显示,国税总局正在调研楼市,二手房营业税在年底也有可能进行调整。

 严跃进说,市场行情转好,利好一线城市的库存压力释放,也使得房价下跌的压力减少。

 张大伟判断,因为地价的上涨,再加上供应短缺的话,一线城市明后年房价存在大幅上涨的可能性。

 但杨科伟认为,对一线城市也不能太乐观。在今年以来的市场调整中,一线城市需求萎缩程度是所有城市中最高的,复苏也是最为缓慢的,使得一线城市商品住宅库存正大幅走高,消化周期也在持续拉长,去化风险逐步加大。

 按照现在的节奏,房企一时间集中拿地,未来供应势必也将集中释放,届时竞争激烈,利润空间不如预期可观不可避免,地王的结果令人堪忧。

 他分析,如果放在一个比较长的时间纬度来看,随着城镇化率的逐步放缓,区域经济发展使得一线城市的人口吸附力将日益减弱,加之北京、上海、深圳等城市在2013年时二手房成交量已经开始全面超过新房成交量,未来一线城市市场需求容量增长将不会复制过去十年的走势,一线城市新房市场供需将逐渐趋于平衡。（21世纪经济报道）