风声鹤唳中,中国楼市走过了2014年的上半年,从温州、杭州、宁波,到北京和上海这样的一线城 市,商品房销售量价齐跌;房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看;中小房地产公司破产、老板跑路的新闻也屡见不鲜;连一向稳健的土 地市场,也多次出现流拍现象……

关于中国楼市行将崩盘的消息也不绝于耳,穆迪、瑞银、野村等国外金融机构也加入唱空行列。事实上,在过去的十年中,房地产崩盘论曾数次出现,但房地产行业并没有真的出现过断崖式下跌或价格腰斩,那么,此次房地产由涨转跌,是否临近 “迪拜时刻”,让我们用数据来说话。

主流房企依然实现业绩增长

截至9月中旬,202家上市房企全部发布了自己的半年报,根据兰德咨询的统计,即使市场环境如此恶劣,但是上半年,202家上市房企实现营业收入总 额7168.55亿元,同比增长18.5%,实现净利润1020亿元,同比增长0.99%,平均利润率14.17%。2012年第四季度起,中国楼市开始 复苏,2013年上半年中国楼市价格疯涨,正是房地产企业赚得盘满钵溢的时候,但上市房企还是在凄风苦雨的2014年上半年,取得了销售额和净利润同比增 长的业绩,确实出人意料。

比如万科,上半年累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%,净利润也同比增长5.6%,用万科董事会主席王石的话说:房地产黄金时代已过去,迎来的是白银时代。

恒大地产上半年公司营业额633.4亿元,同比上升51.0%,实现净利润从2013年同期的65.1亿元上升45.8%至94.9亿元;保利地产 情况也不错,上半年实现营业收入339.99亿元,净利润38.22亿元,同比分别增长11.31%和12.19%;碧桂园期内实现总收入约为人民币 383.2亿元,同比增长约42.2%;中海外、世茂地产、融创等企业都有优异的表现。

但不可否认的是,房地产行业暴利不再,克而瑞统计数据显示,18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌,其中7家净利润率跌破10%的红线。在 中国经济体制改革会副会长樊纲看来,中国房地产市场已经软着陆,“我们过去这十多年的时间,房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下,拿块地就能挣钱,那 太不正常了,现在开始回归正常了。”

因此,樊纲在博鳌房地产论坛上指出:产能过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账,包括房地产有些地方出现泡沫,所有这些问题都是 过去两次房地产市场过热的结果,一次是2004-2007年,一次是2009-2010年。从2010年4月份限购开始,到现在已经4年多时间,房地产已 经经历了一次软着陆的过程。“宏观经济是软着陆,房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢?就是在做相对平稳的调整,不是崩盘式的调整。现在市场上很多 人,包括国际上很多人说,中国房地产市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。”

美国银行美林证券的经济学家陆挺也强调,可能会有小开发商大量破产,但是不会出现一次“大崩溃”。

不会暴涨也不会崩盘

近期,在房地产市场不断调整的压力下,全国又掀起了“第二轮救市潮”。

近日来,媒体盛传,央行将调整“首套房”认定标准,对于已经还清贷款者,不管名下有没有房,都算首套,即最宽松的“认贷不认房”。9月17日,央行 通知五大银行,将在近期分别向每家投放1000亿的SLF(常设借贷便利),期限为3个月,性质类同基础货币的投放,近似于降准0.5%,货币政策的短期 宽松常态化,将有助于进一步松绑限贷。

观察央行同样行为,2013年6月,央行发放4000亿元的SFL,房价瞬间飙升25%。本次发放5000亿元,较上次增加了25%,规模更加空前,救市意味明显。与第一轮的松绑不同的是,第二轮更侧重通过信贷、财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。

而此轮救市中,地方政府表现积极:8月8日,福建省宣布,购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面 按照政策规定的低限执行。9月22日,福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见,确认首贷认定标准。其中规定,首次购买改善型普通商品住房是指居民家庭 为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为。家庭购买首改房按首套房认定。

9月15日,湖北省宣布,居民贷款首次购买自住普通商品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的7折。

7月31日,四川省出台政策,只要银行积极发放优惠利率的首套房贷,省财政将按照贷款额的3%向银行支付财政补贴。在南京市最新宣布全面取消限购之后,选择“松绑限购”而救市的城市已经达到40个左右。

华远地产董事长任志强认为,未来中国特大城市会不断增多,千万级以上人口的城市会增加很多,500万以上人口的城市会更多。城镇化进程不可阻挡,未来房地产市场不会进入下行通道。知名经济学者马光远则表示:房地产不会暴涨也不会崩盘。

二手房价格触底反弹

“金九”过半,伴随越来越多楼盘低价跑量,购房者开始逐渐停止观望,陆续入市。据伟业我爱我家市场研究院统计,第38周北京市住宅网签量为4071 套,环比增长28.8%,其中,新房网签量为2086套,环比前一周增长49.7%;二手房网签量为1985套,环比增长12.3%。成交价格方面,第 38周,北京市纯商品住宅成交均价为24352元/平米,环比回落0.7%,同比增长9.2%。

二手房价格方面,据伟业我爱我家市场研究院监测,本周内二手房实际成交价格为29703元/平米,比8月上涨5.4%。

根据链家地产市场研究部统计,截至目前(9月1日-9月21日),9月北京市二手住宅网签量为5528套,与8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋节假期的影响,9月份工作日平均网签量较上月环比增加6.5%。预计9月整月成交量将可达到8600套左右。

天津情况也大致如此:9月第三周天津新建商品住宅成交量出现较大幅度回升,成交量环比上涨三成。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,由于市场内在供需关系在逐步转为平衡,房源增多,市场卖方卖房意愿相对强烈,未来一段时间市场价格维持触底反弹势头。

澳新银行大中华区首席经济师刘利刚表示:从一些长期指标来看,中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间,同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛,“从 绝对价格来看,中国的房价仍然远远称不上昂贵,比如说上海中心城区的平均房价在7000美元/平方米左右,与台北相当,但显著低于孟买的11600美元 /平方米,东京的11460美元/平方米,新加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。从这些角度来看,上海作为一个逐步崛起的国 际金融中心,其房价并没有脱离基本面太多”。

此轮房地产调整中,确实出现中小房地产企业破产的现象,“大鱼吃小鱼”的故事也再次上演。刘利刚认为:在过去3年中,前10大房企的市 场份额上升了3个百分点到13.3%,前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%,这表明市场出现了显著的兼并重组迹象。德意志银行亚太区投 资银行执行主席蔡洪平指出:整个房地产市场正在走向调整期,大量的商业地产泡沫会被挤破。不过,资本市场目前对整个房地产业的估值是很低的,收购房地产公 司股权的机会已经到来,行业将迎来兼并。

樊纲也表示:软着陆和硬着陆有什么差别?从经济学上说,硬着陆就是危机,大面积地倒闭、破产,血本无归;软着陆的话,如果早早地兼并重组,还能收回本,这就要求做价格调整。（时代周报）