房地产行业营改增最晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模最大的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。

     自2013年开始调研，房地产业营改增方案迄今仍难出台，其难度之大，可见一斑。对于房地产业而言，除了直接影响税负的税率之外，与其他行业、税种如何协调也是改革的难点所在。

税率17%高不高

    税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。

    日前，有媒体报道称，财政部对房地产营改增的税率拟采用17%，而此前有消息称为11%。这一税率是否合理，对房地产行业来说，税负是增加还是减少？

    “可以做一下对比。”一位供职于四大会计师事务所的财税专家告诉《第一财经日报》记者。

    营改增试点中，有形动产租赁适用17%税率，交通运输业是11%，其他部分现代服务业为6%。

    不同行业的税率确定的依据是什么？该专家称，一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西；另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。

   “营改增试点中交通运输业税率是11%，房地产行业的进项比交通运输业要多，毛利也高，而且在营改增之前大多数的生产型企业都是17%税率，我们预计最后结果可能是17%。”该专家告诉本报记者，也不排除政府可能对房地产有特殊照顾，最后达成一个较低的税率。

     现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前，普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，在6%的增值税税率下，税负降低；11%持平；17%则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。

    财政部财科所所长刘尚希（微博）此前接受媒体采访时指出，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。

    也有业内人士表示，或许会在11%~17%之间，再确定一个税率。

    具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，前述专家告诉本报记者，这还要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。

      比如说，一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小；后者的毛利低，但是量大，两者最终的销售额相同。如果按照营业税，那么两者缴纳数额相同；但如果按照增值税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。“这点来看，增值税更公平。”上述专家说。

     上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也告诉本报记者，在他看来，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，最终是总体税负减少，具体到一个企业是有增有减。

       但前述专家也表示，相比营业税，增值税对企业来说可筹划的空间更大。“企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目最大化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。”

建筑、金融一起改

      增值税是一个全链条道道抵扣的问题，不能只局限于某一个行业改革。对于房地产行业来说，建筑业和金融业营改增与其息息相关，这也成为房地产营改增的一个难点。

      从房地产企业的财务报表看，主要的成本构成有三块：一是土地成本，二是建筑成本，三是银行贷款的利息支出。

    “增值税的原理是，我卖东西要交增值税，但同时我买东西取得的进项税发票可以去抵扣，如果建筑和金融不改的话，对于房地产行业来说就没有进项税可以抵扣，单环节税负就重了。”中瑞税务师事务所合伙人赵岩告诉本报记者。

     前述专家认为，房地产和建筑业营改增必须同步推进。

      财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成增值税立法。

     亦有财政部专家表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地进行，而是有可能几个行业一起推进，财税部门已经开始着手对房地产业、金融业等行业进行营改增调研。

     至于建筑和金融行业的税率如何确定，本报记者采访的专家认为，要把行业放到全链条上综合考虑，但也要结合行业自身的特性。

     前述专家称，建筑行业的毛利低于房地产行业，税率或许会低于房地产，而金融行业本身可抵扣的项目不多，建筑业11%比较合理，金融6%较为合适。赵岩也赞同建筑业税率为11%。

     此前也有业内人士预测，未来金融业、房地产、建筑业营改增后将执行统一税率，即11%。

     此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的问题。

     赵岩对本报记者说，政府卖地是不交税的，对于房地产企业来说，则意味着这块抵扣没有，如果税制设计中要考虑税负问题，可以在这个环节进行一定的进项抵扣。

其他税种受影响

     营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。

    赵岩告诉本报记者，企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。

    他以目前已经试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入；而营改增之后，税率为6%，按照增值税的计算方法，主营业务收入为94.3元[100÷（1+6%）]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元即为成本，但营改增后的成本则需要扣除增值税。

    “相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业最终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。”赵岩说。