2月29日，新华社在《警惕一线城市房价非理性上涨》的文章中指出：“春节后一线城市楼市火爆，房价持续上涨……但价格短时间内暴涨，其中的非理性因素应引起高度关注……市场研究机构数据显示，如今深圳楼市中的投资客比例已超过30%。”

此外，网络上也流传着房价暴涨的信息，诸如“深圳市今年一个月房价上涨75%”，“上海房主买一套房，一年涨500万元，等于一辈子的工资收入”，“今天，杭州一楼盘引来千人抢购”，“北上广深四大城市的房地产总值等于半个美国，远超整个日本”，等等。

而且，场外配资杠杆与房价一齐飙升。比如，深圳一栋一千万元的房子，首付20%就是5倍的杠杆，而20%的200万元，场外配资可以达到180万元，也就是说，用20万元撬动了一千万元，等于运用了50倍的杠杆率，远远超过了美国次贷之前的杠杆率！

如据媒体报道，部分互联网金融公司推出“首付贷”金融产品，此类产品可为购房者提供数十万元、无抵押、资金自由支配的信用贷款。显然，这类借助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房的方式，和当年美国的“次级贷款”真如出一辙，极大加大了房地产金融风险……

也正是这一信贷消费模式的特点，严重扭曲了楼市的供求关系——只要有购房意愿，就能从银行及其他各类金融机构，获得房贷。比如，美国2008年的次贷危机，就连没有固定收入的夜总会脱衣女郎（包括时薪不到10美元的麦当劳打工仔），都能从金融机构贷款买两套房，借贷双方赌的是房价不会下跌——以为永远能找到新手来接盘。

如果说中国前几年的房市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么当房市泡沫吹起来的时候，购房就不只是为了简单地居住，而将买房视为可带来盈利丰厚的投机工具了，这是非常可怕的！

因为这些年来，中国房价一直在上涨，使得大家产生了还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态！就在全球央行不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，使得泡沫越吹越大，“狗追尾”现象出现，狗越转越快——房价越炒越高。而却使得真正的刚需购房者从银行贷款的数目也就越大，实际上花了更多冤枉钱！

举例来说，按中国目前的高房价，购买一套130万元的房子，假设需要贷款100万元，还款期为30年，即使按照5%的低利率来计算，仅利息就将支付93万元，而且这笔钱还不包括手续费、佣金和各种服务费……

今年1月，国际货币基金组织的《世界经济展望》（World Economic Outlook）中，阐述了全球经济的不可持续性，我们可能已身处其中：

当支出模式和收入分配使经济活动的成果能被吸收，而不引起金融系统的危险失衡，产出在金融方面就是可持续的。但是，如果产生足够需求来吸收经济中的产出需要过多借贷，或远低于零的实际利率，或者二者兼有，产出就是不可持续的。当产出不会产生通胀或者通缩的压力，它就是“潜在的”压力。

于是，有经济学家分析认为，近十年中国货币增长了50倍，房价只上涨了差不多5倍，与货币发行增幅相比较，房价实际上在下降。然而，持相反观点的经济学家又反问了，这些增长的货币，是否合理地分配到“刚需”买房的百姓手中？

当然啦，所谓“刚需”指的是拥有稳定收入、有能力支付房贷的家庭，买房并不是投机期望一夜致富，更不会以场外配资提高杠杆率，以非理性的方法进入楼市。目前一线城市房价飙升，很有可能是炒房者的最后疯狂。因为从金融角度的三点即信用、杠杆和风险控制的角度来分析，人们已经失去了理性的判断力，全民炒房的热潮，犹如381年前荷兰人狂热追捧郁金香。

1634年，荷兰东印度公司的商船带回一些美丽而罕见的郁金香球茎，举国上下患上了“郁金香狂热症”。到了1636年，一棵价值三千荷兰盾的郁金香，可以交换八只肥猪、四只肥公牛、两吨奶油、一千磅乳酪、一个银制杯子、一包衣服、一张附有床垫的床外加一条船，是西方历史记载的第一次经济泡沫，其最终结局和历史上其他所有各种泡沫一样——破灭，就不另赘述了。

有史可鉴，房地产过热和经济危机如影随形，持续高房价必将导致金融危机甚至经济危机！由于房地产必将衍生出巨额的借贷，银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论，通缩的风险来源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支，消费能力之所以下降，就是债务水平提高的严峻后果！

作者为华尔街从业人士

文/陈思进

来源：中国经营报