楼市大分化： 一线不封顶， 四线不见底

蔡胤 吴丹 罗韬 张歆晨

[2015年，土地出让金总额达5105亿元，北京的土地出让金首次突破2000亿元，创下历史新高。从宅地溢价率来看，深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的平均溢价率位列前三。]

[2015年，三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%；土地出让金6554亿元，同比减少19%。]

[2016年1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。创出了上海商品住宅均价的历史新高。1月深圳新房成交均价达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。]

2月19日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知调整房地产交易环节契税、营业税优惠的消息刚出，上周末上海各区房地产交易中心即出现了排队过户的火爆状况。同时，上海、北京等一线城市不少房东应声加价，让购房者措手不及。

尽管2016年刚刚过去50多天，在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下，全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧——一线城市出现房价“上不封顶”的涨势，但亟待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。

与剧烈分化的房价相对应，房地产业的“源头”土地市场也加入大分化之中：房企蜂拥至一线抢地的势头在2016年开年更加明显，部分二线城市的土地市场也随着楼市交易的复苏开始趋热，三四线城市的土地仍然随着越来越疲软的房价继续下探。

2016年的中国楼市将何去何从？

房价：一线不封顶，四线未见底

综合机构最新数据和受访业内人士的看法来看，2016年的楼市，将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。而相应的，房价也将在城市分化、区域分化的道路上越走越远。

“你们看，前几个月才三万八，现在就涨到四万二了。”2月3日，博士毕业后在北京某研究所就职的黎青（化名）掏出手机，打开二手房交易软件，指着自己相中的西北四环某小区对《第一财经日报》记者说，近两个月，该小区80多平方米的两居室房价一直在涨，他在想如果再不出手，春节之后报价会不会更高。

在黎青说这番话的前一天，央行刚刚宣布了房贷新政，通知在不实施住房限购措施的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付款比例可从25%下浮至20%。对于首套房贷未结清的居民购买第二套住房，其最低首付款比例要求从40%降至30%。

这是央行在4个月内第二次下调首套房贷的最低首付比例要求。

但黎青觉得这跟他无关，因为这项加杠杆、释放需求的新政，将北上广等限购城市排除在外了。事实的确如此。库存难题似乎特指三四线城市，与一线城市没有半毛钱关系。

穆迪助理副总裁、分析师刘致伶对《第一财经日报》记者表示：“中国政府将继续采取措施降低国内住宅库存总体水平。”穆迪还在报告中指出，三四线城市面临的库存风险较高，这体现为这些城市的房价承压，住宅销售缓慢。

在政策暖风中较早受益的，并不是三四线城市。穆迪注意到，在政府过去12~18个月放松限制之后，三四线城市的房价仍面临压力，2015年12月同比继续下跌2.5%。而与之相比，二线城市的房地产市场逐步复苏。二线城市2015年12月的平均房价出现了2014年8月以来首次上涨，同比上涨0.6%。

“和三四线城市相比，二线城市从首付比例下调中受益更大，因为当地自住和升级置业需求更强劲。”穆迪分析师杨柳对记者如是说道。实际上，一些二线或者准二线城市的楼市已经表现出了强劲态势，如珠海。广东省房协近日发布的《2015年度广东房地产市场分析报告》数据显示，2015年珠海以约1.4万元/平方米的房价水平，紧随深圳和广州之后，排在了第三位。另据中国指数研究院数据，今年1月珠海房价环比上涨2.75%，达到14075元/平方米。这样的房价水平与涨价速度，在同类城市中引人注目。

类似的还有苏州。2月1日，苏州的首场土地拍卖会上，5块土地共计拍出53亿元。值得注意的是，这些土地溢价率均超过了140%，“面粉”价格决定“面包”价格，市场明显开始升温。苏州一名开发商负责人甚至告诉本报记者，他所在公司开发的一楼盘，去年价格约1.9万元/平方米，今年初已上调至2.2万元/平方米。

从今年1月份的数据看，远离库存难题的一线城市，房价还在延续去年年尾的涨势，继续“高开高走”。亚豪机构统计数据显示，今年1月北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交6462套，成交面积67.37万平方米，环比分别下滑34%、37%，同比分别增加28%、16%。与此同时，1月北京商品住宅成交均价为3.04万元/平方米，环比、同比均出现下滑。虽然相比2015年年底的成交旺局，1月成交量有所下滑，但是与去年同期相比却处于高位水平。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年的1月与2月份由于受到“春节大迁徙”的影响，北京房地产市场均处于一年内的低位水平，但是从同比数据来看，2016年的1月成交情况可以称得上是“高起点”。

来自上海链家的数据显示，1月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。

深圳房价继续高歌猛进。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

针对一线城市房价走势，郭毅对《第一财经日报》记者预计，虽然在高地价倒逼之下，北京房价也将迎来新一轮的上涨周期，但购房需求的稳健，将会淡化市场风险。

戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏则预计，未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，2016年成交均价的上升幅度在8%左右，上海高端住宅市场表现将继续高于整体水平。

土地：冰火两重天

中国指数研究院的数据显示，2015年，全国300个城市土地成交面积85671万平方米，土地出让金总额为21793亿元。其中，一二线城市的土地成交面积占50.6%，而土地出让金却占到了70%；三四线城市的土地成交面积虽然也占了总量的近一半，土地出让金却仅占30%，且同比大幅下滑了19%。

2016年，土地市场分化将进一步加剧，一线城市竞争趋于“白热化”，二线城市冷热不均，三四线城市供需两弱。

1月，全国土地市场一改2015年下半年的火热，成交热度骤然降温，成交面积、成交金额、溢价率等重要指标均现断崖式下跌。但一线城市的地块热度却未减，高溢价率成交态势继续。

1月21日上午，禹洲地产以26.3亿元击退同为闽系房企的融侨地产，夺得上海闵行区马桥镇宅地，楼面价2.9万元/平方米，溢价率高达189.2%。这又是一幅“面粉价”接近“面包价”的土地，该地块周边的住宅均价才3万元/平方米。

类似的情况在去年下半年成为土地市场的常态，品牌房企普遍聚焦一线和重点二线城市，在这些地方的拿地竞争也日趋白热化。

泰禾集团董事长黄其森近日对媒体表示，泰禾坚定看好一线城市，坚决不去三四线城市，“我们算了一下，前两年花350亿元拿的地，如果是今年拿，可能要700亿元”。

在去年12月底的深圳单价地王的抢夺中，融创中国输给了泰禾集团，但其并未放弃进军楼市一直升温的深圳。本报记者了解到，收购佳兆业未果后，融创的团队仍一直驻守深圳，寻求拿地机会。融创中国董事长孙宏斌不久前曾对《第一财经日报》记者表示，今年融创计划布局广深，在珠三角6个城市中进入1~2个城市。

一向主攻三四线城市的碧桂园从去年开始也大力布局一二线城市，在土地获取预算中专门拨出一半以上的款项用于加强一二线城市部署。

品牌房企的集中回归，导致一线城市宅地价格涨势明显。中国指数研究院的数据显示，2015年，虽然一线城市土地供需双双大降，但土地出让金总额仍微涨了1%，达5105亿元，其中北京的土地出让金更是首次突破2000亿元，创下历史新高。从宅地溢价率来看，深圳、北京、上海分别以94%、42%、41%的平均溢价率位列前三。

克而瑞研究中心认为，从今年1月土地市场的情况判断，今年一线城市和热点二线城市总价地王和单价地王的峰值和频度都会大概率超过2015年。

但与一二线的火热相比，三四线城市的土地市场却深陷寒冬。

中国指数研究院的数据显示，2015年，三四线城市共推出土地面积69762万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652万平方米，同比减少18%；土地出让金6554亿元，同比减少19%。

三四线城市的高库存反向成为土地市场的压力。例如徐州，根据中国指数研究院的数据，截至2015年底，该城市商品房可售面积为2085万平方米，去化时间达22个月。同时，徐州自2010年以来土地成交量较大，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值高达5.6，土地库存高企，已超出市场的消化能力。

西南片区除了成都、重庆等二线城市的土地依然受到开发商青睐之外，绝大多数城市的土地市场交投不旺。西南当地一个小型房地产开发商向《第一财经日报》表示，2013年曾出价120万元/亩向另一家开发商提出收购一幅地块，但当时对方却要价150万元/亩，到了2014年，自己感觉市场走势不妙后放弃了收购计划。如今该地块的价格已经下跌到80万元/亩。

“如今公司手上已经没有可开发的地块，我打算过了农历年后着手买地，选择的标准是市区商业旺地，其余的开发区、新区一律不去触碰。”上述西南地区小型开发商称。

更有开发商选择了从部分前景较差的中小城市抽身离场从而断臂求生。2016年伊始，已出现房企在三四线城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下属公司与广东省河源市地方政府签订协议，将河源塞纳湾未开发土地退还给当地政府。根据协议，地方政府收回未开发土地约62万平方米，并在通过招拍挂方式重新出让后，退还地价款约为人民币6.99亿元。

“一线城市受资源稀缺限制，仍为房企必争之地，高地价向远郊区蔓延，品牌房企继续深化一线城市布局，联合体拿地的形式将日趋普遍。三四线城市由于去库存压力，市场供需及价格仍会维持较低水平。”中国指数研究院在报告中这样说道。

不过，面对一线城市越来越高的地价，一些品牌房企也开始持谨慎态度。孙宏斌曾对《第一财经日报》记者表示：“2016年我们买地会更小心，一定不能把自己弄进坑里，拿一块很贵的地让自己陷在里面，要控制风险。”

房企：饱汉不知饿汉饥

伴随着地价与房价的分化，开发商分化也在加剧。过去一年，部分小型房企开始撤离房地产，而它们尚未完成的项目则被知名开发商收购、盘活；与此同时，大开发商的规模也在加大，目前已有100多家开发商销售额超过100亿元，行业集中度继续增加。

对于龙头房企而言，也在积极探索“规模”+“多元”的两条腿走路趋势。在千亿军团中的七家房企中，大部分都并不局限于房地产业务，渐次展开金融、养老、物业等业务。

而部分中小型地产商利用自己的资源进行产业整合形成差异化也成为趋势。

来源：第一财经日报