针对房贷的房地产利率促销花样百出，日前，亦庄的珠江四季悦城宣布“7折房贷利率购房”，用旗下信托产品获得收益作为利息反补给购房者，缓解月供压力的优惠活动。同时，中信银行总行与链家地产签署“总对总”的战略合作协议，北京链家的首套房客户将可享受利率最低9折优惠。业内人士表示，在目前市场情况下，对于购房者来说，除房价外，月供、利率水平成为购房的制约因素，推各种利率优惠促销手段，瞄准的正是摆在购房者面前的金融门槛。

    信托产品收益反补给购房者

    记者致电珠江四季悦城了解到，所谓的“7折利率购房”是四季悦城通过购买珠江投资集团旗下投资板块如青春塔煤矿、准朔铁路等信托产品，获得收益作为利息反补给购房者，用于降低购房者房贷利率，缓解月供压力的优惠活动。

    据该项目负责人介绍，这次的“7折利率购房”具体操作模式是：四季悦城与购房者签订协议，约定将购房者作为受益人，将首付款中的部分资金作为信托认购额，以购房客户10年贷款期限为周期，购买珠江投资旗下的基建信托。在期限内，开发商将信托收益，每月返还给购房者，作为月供利息补贴，返还后的贷款利息等同于银行同期房贷利率的7折。

    据悉，广东珠江投资作为国内最早从事大型能源与基础设施投资的民营企业集团之一，下属拥有专业从事大型能源与基础设施项目投资的企业集团，涉及火力发电、煤炭开采、高速公路、铁路运输和煤炭码头。珠江地产作为全国首家行使银行功能的大型地产公司，依托基建信托业务，利用客户首付款获得投资收益，从而缓解客户月供压力。为基建项目提供信托资金的同时，有效促进房地产项目的销售，达到双赢。

    链家联手银行推9折利率

    在珠江地产为代表的新房市场推出金融创新手段同时，在二手房市场，近日，中信银行总行与链家地产集团正式签署“总对总”的战略合作协议，即中信银行总行与链家地产集团，将在全国开展房地产金融业务方面的合作。中信银行将在链家地产已进驻的城市，为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率，并在房地产金融领域推进产品创新，其中，北京链家的首套房客户将可享受利率最低9折优惠。

    此番中信银行与链家地产集团的合作，将以北京为主，同时在链家地产已进驻的大连、天津、青岛、南京、上海、杭州、成都等地均可覆盖，其中北京地区将享受低门槛的9折利率，其他城市也都会享受到同城最优的利率水平。

    链家地产数据显示，2013年全年，贷款申请客户享受的平均利率水平为5.77%，而到了2014年7月，单月平均利率水平已达到6.33%。虽然今年以来房价有所回落，但购房者并未真正减负。以200万元20年期贷款计算，如果是基准利率的话，月还款额为14971元/月，利息总额为159.3万元；如果享受9折利率，则月还款为14208元/月，月还款节省763元/月，可节省利息支出18.3万元。

    瞄准金融门槛

    在5月12日央行对各家商业银行提出“优先满足居民家庭首次购买普通商品住房贷款需求”的窗口指导之后，各家银行对此反应不一，主要考虑的是银行收益，以及贷款风险。业内人士表示，在目前的市场情况下，对于购房者来说，除了房价外，月供、利率水平成为购房的制约因素，开发商及二手房机构推各种利率优惠促销手段，瞄准的正是摆在购房者面前的金融门槛。

    对于推7折房贷利率购房，四季悦城项目负责人表示，在降低购房门槛，让利购房者方面，四季悦城做了很多努力，曾经的“京城首个零首付”即是案例。后来发现真正的购房门槛不仅是首付问题，解决高额的房贷利息才是关键。“我们用房款来投资基建信托，将收益反用于购房者的贷款利息补贴，是珠江集团的第一次，也是北京房地产市场的重要创新。”

    就二手房市场而言，根据链家提供的数据，今年上半年二手房贷整体发放效率都在放慢，2014年1-7月份，从申请贷款到放款的平均周期达到了65天，和去年1-7月同期的52天相比，效率明显慢了很多。此番中信银行为链家客户开辟绿色通道，实行专人审批、专人放贷，加上链家本身的效率，贷款审批速度有望大幅提升。

    在银行信贷政策中，利率政策影响着客户的支付成本，而批贷和放款时效则决定着交易是否顺利进行，而这一风险往往容易被忽视。链家地产集团副总裁魏勇介绍说：“一方面是贷款不能及时发放，会导致购房人有违约风险，而且现在市场上接近一半的售房业主都是为了换购新房，如果这边出售的房子不能及时拿到钱，而那边新购的房产已经签约，就有可能引起违约的连锁反应。”

    上海房地产研究院研究员严跃进分析称，解决住房问题无非是两个思路。第一是降低房价，第二是提高支付能力。“金融创新，就属于第二种方式。通过金融机制，把沉淀的资金给予盘活，进而通过投资的方式，把有限的资金规模进行放大。从购房者角度看，往往是在支付首付款或者支付按揭贷款利率上有能力，但依然够不着，此类金融创新相当于为此类群体踮起的脚尖下塞进了一块垫脚石。”（来源于新华房产）