二三线城市库存压力继续增大

地方盼“刺激”，救市有后招？

本报记者 董映颉 北京报道

当下，楼市正迎来政策最宽松时期。

“政策层面目前中央已经基本放开，除了几个一线城市之外，多数地方对房地产的政策已由稳定变为刺激，预计四季度各地将集中出台相关政策。”东部某省住建部门官员张建(化名)对《华夏时报》记者表示，据他所知，就在国庆节前后，不少地方政府官员纷纷进京“开小会”，希望中央相关部门给予更多政策支持。

“从中央层面来看，对房地产政策的口径目前归为‘稳定’而非‘刺激’，因此并没有专门政策出台。如果信贷调整无法带来房地产投资数据的改观，下一步或将会继续在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有所动作。”国务院发展研究中心一位负责人指出。

赴京要政策？

“从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息购房按照基准利率计算，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万元。”中原地产市场首席分析师张大伟认为，房地产市场已迎来政策最宽松阶段，但从目前市场形势来看，10月楼市成交同比来看仍将下滑，因此不排除后续还会再次降准降息。

对于地方政府而言，消化楼市库存与拉动房地产投资虽然密切相关，但却难以找到一条行之有效的解决途径。显然，住宅销售回暖未能激发住宅投资增长。

根据国家统计局公布的最新数据，今年前三季度，GDP首度跌破7%，降至6.9%。全国房地产开发投资增速持续回落，2015年1-9月全国房地产开发投资增速为2.6%，较上年同期下降9.9个百分点。

“本次央行双降以及从去年年底开始的多次降息，尽管此次降息之后住房贷款利率降到近年来的最低水平，但对楼市实际产生的边际效应已经逐渐减弱，对于库存量仍然巨大的多数城市而言，仍需要更加直接的刺激政策来提振行业信心。”华北某省政府官员告诉记者，近期他曾两次赶赴北京，就政策能否在更大层面上放松与中央进行沟通。

“从目前来看，中央仍然把经济政策的调整重心放在信贷及货币政策，希望通过降低首付比例、房贷利率及增加银行在信贷方面的资金投放来稳定住房消费，但是对于地方政府而言，政策落地难、起效慢已成为‘通病’。”张建告诉记者，尤其在二三线城市，楼市成交增幅缓慢，库存巨大，银行仍需控制风险，此前出台的首付比例降至25%政策，仍有银行难以实行。

上述国研中心负责人指出，中央对房地产投资增速下降设置“红线”，如果信贷调整无法带来房地产投资数据的改观，下一步或将会继续在公积金额度管理、房地产交易税费等方面有所动作。尽管目前已有多个城市实行了税费优惠、减免、补贴等措施，但如果中央表态则将释放不同信号。

实际上，近期，中央在降低房地产交易环节税费方面已有动作。根据国家发改委发布的消息，自今年10月15日起，将减免12项行政事业性收费标准。其中对房地产交易手续费进行了减免，其中新房由现行的每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。

“减免的费用很少，但仍有信号意义。”国务院发展研究中心一位负责人表示，在税费方面的减免或补贴有很多办法，比如调整普通住宅认定标准、降低地方户籍准入门槛等，随着房地产拉动经济作用的提高，预计接下来将有更多地方政府出台相关的刺激政策。

以深圳为例，上半年领先全国房价上涨的深圳，近期出现了房价见顶回落迹象，住宅成交也有所放缓。深圳楼市微调政策随之而来，2015年10月1日起，深圳将调整普通住房价格标准，调整后，10个区域的普宅总价上限在200万元至490万元之间。

地方去库存之战

房地产行业的带动作用无疑被寄予厚望。不过，疲态犹存的房地产能否成为“救火队”却成了让业内担忧的现实问题。

实际上，在此前的多轮救市中，中央及地方政府已经推出了多项“救市”措施，近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推进公积金异地贷款等政策出台，但全国楼市仍然难见起色。

根据世邦魏理仕监测的15个重点一二线城市来看，9月份，销量同比增幅由8月的34.0%大幅趋缓至17.9%，环比较8月甚至下降了7.4%。这主要是由于二线城市销售势头减弱导致，一线城市基本保持了之前的增速。

“销售放缓的市场环境下，二三线城市的库存压力继续增大。”同策咨询研究部市场总监张宏伟表示。

同策咨询研究部报告显示，截至9月底，全国共38个城市商品住宅累计库存余量为34867万平米，在维持了8个月基本持平或小幅下滑的态势后，9月又出现一定幅度的上扬，环比和同比分别上扬3.3%和3.4%。其中，二线城市存销比为14.91个月，临界压力范围值上限，存在房价下滑的倾向；三四线城市存销比为28.94个月，远超合理区间，存在显著的降价压力。

这则意味着，地方政府的去库存之战仍然困难重重。为此，多地政府部门已在近日出台“新招”。

近日，重庆发出通知，要求对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷，鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额，以适当缓解房地产投资逐渐下滑的局面，并加快去库存。

山东省也在近日出台政策，提出鼓励房地产企业将商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游地产。

住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰在“中国老年住区百城联动计划启动仪式”上指出，开发企业在新建小区中配建一定比例的养老公寓是必然趋势，未来将引导和带动部分住宅社区进行改造建设运营。而这也可以成为地方政府借力去库存的契机。

“商品房通过改造、回购等去库存的方式已有先例，此前住建部提出政府部门可将商品房回购用作保障性住房，如今山东省的政策可以说又将商品房改造用途继续放大，其主要原因与当地库存较大不无关系。”上述国务院发展研究中心负责人指出。

据中信建投研究发展部最新报告显示，仅今年9月份，就有至少6个地方发布救市新政。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方频繁救市的主要原因还是巨大的库存压力。

不过，对于中央及各地频繁出台的救市政策，张宏伟则表示担忧。他认为，在政策刺激下，年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机，多轮救市政策不断透支楼市需求，这对于明年楼市来讲或将是一个利空消息，这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。

来源：华夏时报